龙华区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法

       第一章 总则

　　第一条 为规范社区集体用地土地使用权交易行为，加强廉政风险防控，切实维护社区集体经济利益，根据《深圳经济特区股份合作公司条例》《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》《深圳市城市更新办法实施细则》等法律法规和规范性文件，结合龙华区实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称集体用地是指股份合作公司（含所属分公司、控股子公司，以下简称“股份公司”）拥有的非农建设用地（含指标）、征地返还用地（含指标）、拆迁安置用地（含指标）、土地整备利益统筹留用土地（含指标）、国有已出让用地,以及未完善征（转）地手续但集体享有权益的土地。

　　第三条 股份公司集体用地土地使用权通过招拍挂出让方式进入公共资源交易平台交易的，或通过公开招标、竞争性谈判、单一来源谈判等方式进入公共资源交易平台选取合作方交易的，适用本办法。集体用地土地使用权交易，除符合本办法有关条款规定的情形外，原则上采用招拍挂或公开招标方式进行。对政府主导的集体用地土地整备或拆迁项目，按照有关土地整备及征地拆迁规范性文件执行，不适用本办法有关规定。

　　第二章 交易方式及流程

　　第四条 集体用地土地使用权通过招拍挂出让方式进入公共资源交易平台交易的，应遵循以下程序：

　　（一）前期研究立项。股份公司董事会应委托具有相应资质的第三方单位对交易项目进行可行性分析，形成可行性研究报告，经股份公司董事会、监事会、集体资产管理委员会（以下简称“三会”）表决通过，项目予以立项。

　　（二）进行资产评估并制定项目方案。项目立项后，股份公司董事会应委托具有相应资质的第三方单位对交易项目进行资产评估；并根据可行性研究和资产评估结果，制定项目方案；资产评估报告、项目方案需经股份公司“三会”表决通过。对因公共项目需要、技术误差等因素导致面积发生调整的，可在项目方案中约定，授权由股份公司“三会”在后续申报过程中直接确认调整。

　　（三）项目公示。将可行性研究报告、资产评估报告和项目方案在股份公司范围内进行公示，公示期不少于15个自然日。

　　（四）报街道办及区集体资产管理部门审查。股份公司将有关材料报街道办，街道办组织集体资产管理、社区党委等部门进行集体研究并出具初审意见，并由街道纪检监察部门负责监督。街道办应将初审意见及项目有关材料，报区集体资产管理部门审查。街道办、区集体资产管理部门应一次性告知所需材料，并在收齐材料后15个工作日内提出初审、审查意见。

　　（五）股东大会或股东代表大会决策。经街道办及区集体资产管理部门审查同意后，依照股份公司章程规定召开股东大会或股东代表大会（下同）进行表决。决议过程须进行公证，并经街道办集体资产管理部门现场监督。

　　股东大会或股东代表大会决议应包括以下内容：

　　1.同意资产评估结果；

　　2.同意项目方案；

　　3.同意进行招拍挂交易，并接受项目招拍挂交易结果。

　　（六）入场招拍挂交易。按照《深圳市土地交易市场管理规定》《深圳市政府进一步加强土地管理推进节约集约用地的意见》等文件规定，在深圳市范围内的土地交易市场招标、拍卖、挂牌交易。

　　（七）报请备案。股份公司应于交易结束后15个自然日内将项目招拍挂交易结果及相关资料报街道办备案，并由街道办抄报区集体资产管理部门。

　　第五条 集体用地土地使用权通过公开招标、竞争性谈判、单一来源谈判等方式进入公共资源交易平台选取合作方交易的，应遵循如下程序：

　　（一）前期研究立项。股份公司董事会应委托具有相应资质的第三方单位对交易项目进行可行性分析，形成可行性研究报告，经股份公司“三会”表决通过，项目予以立项。

　　（二）进行资产评估并制定项目方案。项目立项后，股份公司董事会应委托具有相应资质的第三方单位对交易项目进行资产评估；并根据可行性研究和资产评估结果，制定项目方案，方案需明确合作方资质要求、交易及分成方式；资产评估报告、项目方案需报股份公司“三会”表决通过。对因公共项目需要、技术误差等因素导致面积发生调整的，可在项目方案中约定，授权由股份公司“三会”在后续申报过程中直接确认调整。

　　（三）项目公示。将可行性研究报告、资产评估报告和项目方案在股份公司范围内进行公示，公示期不得少于15个自然日。

　　（四）报街道办及区集体资产管理部门审查。股份公司将有关材料报街道办，街道办组织集体资产管理、社区党委等部门进行集体研究并出具初审意见，并由街道纪检监察部门负责监督。街道办应将初审意见及项目有关材料，报区集体资产管理部门审查。街道办、区集体资产管理部门应一次性告知所需材料，并在收齐材料后15个工作日内提出初审、审查意见。

　　其中，交易方式为竞争性谈判、单一来源谈判的，需经街道办及区集体资产管理部门审查同意，并分类满足以下条件：

　　1.采用竞争性谈判的：经公开招标后符合条件投标方只有二家的；

　　2.采用单一来源谈判的：经公开招标后符合条件投标方只有一家的，或集体用地面积不具备单独申报城市更新项目等条件且周边仅有一个土地开发项目列入计划的，或集体用地土地使用权交易范围已经特定市场主体与区委（区政府）签订战略合作协议的；

　　3.出于政府产业发展或公共项目用地需要，或不宜采用招拍挂、公开招标方式进行交易，并经区扶持股份合作公司发展工作领导小组审议同意的。

　　（五）股东大会或股东代表大会决策。经街道办及区集体资产管理部门审查同意后，依照股份公司章程规定召开股东大会或股东代表大会进行表决。决议过程须进行公证，并经街道集体资产管理部门现场监督。

　　股东大会或股东代表大会决议应包括以下内容：

　　1.同意资产评估结果；

　　2.同意项目方案；

　　3.同意由股份公司成立公开招标、竞争性谈判或单一来源谈判工作小组，通过项目方案明确的交易方式，确定合作方并与其开展合作。

　　（六）发布公告。股份公司通过公共资源交易平台进行公告；采用公开招标方式的，公告时间不少于20个自然日；采用竞争性谈判、单一来源谈判方式的，公告时间不少于5个自然日。

　　（七）组织开展交易。工作小组按招标谈判有关规定程序，通过公共资源交易平台，组织开展公开招标、竞争性谈判、单一来源谈判工作，并参与评标、定标、谈判、评分等交易活动，不得串通、内定投标方，或透露谈判对象报价等信息；同时，由公共资源交易平台负责交易活动现场监督，保证交易公平公正；对符合本办法有关交易方式转换条款规定情形的，可由股份公司“三会”审定后直接进行公告直转。具体平台交易操作细则由公共资源交易平台另行制定。

　　（八）股东大会或股东代表大会确认交易结果。有关工作小组将中标或谈判结果报股份公司股东大会或股东代表大会审议同意。在项目方案中对确认主体另有约定的，从其约定。

　　（九）结果公示。交易结果应在股份公司范围内进行公示，公示期不得少于10个自然日。

　　（十）项目备案。股份公司应于公示结束后10个自然日内将项目交易结果及相关资料报街道办备案，并由街道办抄报区集体资产管理部门后，即可按市、区有关规定办理后续报建手续。

　　第六条 涉及集体用地合作开发的项目，股份公司需保障集体股比例部分的利益分成，原则上采用物业分成的方式进行。

　　第七条 参与集体用地合作开发的开发商需具备以下条件：

　　（一）在工商注册登记的经营范围需含有房地产经营类项目；

　　（二）净资产规模在人民币1亿元以上，原则上资产负债率不得高于现行行业平均水平；

　　（三）具有良好的诚信记录，具有以下情况之一的，将取消其项目合作资格：

　　1. 被纪检监察部门立案调查，违法违规事实成立的；

　　2. 隐瞒真实情况，提供虚假资料的；

　　3. 以非法手段排斥其他供应商参与竞争的；

　　4. 阻碍、抗拒主管部门监督检查的；

　　5. 主管部门认定的其他情形。

　　（四）经纪检监察、检察或公安等部门确认，在征集意愿或招标、谈判过程中存在商业贿赂等“用钱买票”行为的合作方，一律取消其项目合作资格。

　　（五）集体用地合作开发的项目公司或合作方需变更股东、法人代表、减少注册资本的，须经第三方评估机构确认有关变更行为不损害集体分成利益，并将变更情况在股份公司范围内公示不少于15个自然日后，提交股份公司“三会”表决，再报街道、区集体资产管理部门进行合规性审查备案。若股份公司董事会认为需提请股东大会或股东代表大会表决的，可提请召开会议审议决定。

　　第八条 对于2016年8月29日我区股份公司综合监管系统平台正式上线前，交易事项已由股东大会或股东代表大会表决通过的，原则上承认其有效，可按原有程序执行。对于2016年8月29日（含）至本办法实施之日前，交易方式已由股东大会或股东代表大会表决通过的，原则上承认其有效，可按原约定的交易方式进行交易。

　　第三章 监督管理

　　第九条 健全利益回避和风险防控机制。股份公司不得将土地开发项目直接发包给“三会”成员及其直系亲属控股或参与经营的企业。“三会”成员不得私下透露评标信息给潜在投标人或与其达成某种协议，不得从事与股份公司利益有冲突的经济活动。

　　第十条 党政机关工作人员违反本办法，在股份公司土地开发项目招标过程中存在收受贿赂、徇私舞弊、泄露秘密、玩忽职守等违法违纪行为的，依照《中国共产党纪律处分条例》等有关规定给予相应的党纪政纪处分。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

　　股份公司有关人员违反本办法规定进行土地开发项目招标的，由相关部门视情节轻重对相关责任人依照有关规定处理。对其所获取的不正当经济利益，应当依法予以没收、追缴或者责令退赔；造成国家、集体或者村民损失的，应当依照有关规定承担赔偿责任。构成违法犯罪的，依法移送司法机关追究其刑事责任。

　　第十一条 在进行集体用地土地使用权交易过程中，发生交易纠纷的，应由辖区街道办负责处理；对街道办处理结果不满意的，当事人可向区集体资产管理部门申请复查。交易机构、街道办和股份公司应协助区集体资产管理部门处理投诉。

　　第四章 附则

　　第十二条 本办法未尽事宜，或与相关法律、法规和上级有关规定不一致的，按照相关法律、法规和上级有关规定执行。

　　第十三条 本办法由龙华区国有资产监督管理局（集体资产管理局）负责解释。

　　第十四条 本办法自2020年9月1日起施行，有效期五年，区原有规定与本办法不一致的，以本办法为准。

　　公开方式：主动公开

深圳市龙华区人民政府办公室

2020年8月3日