深圳市龙华区住房和建设局关于深圳市龙华区政协二届二次会议第2021201号提案答复的函

林立珂委员：

　　《关于规范城中村物业管理行为，提升城中村物业管理水平的提案》收悉，现就提案办理有关情况答复如下：

办理结果清单

建议一

　　依法依规物业管理，建立起有责任心的物业管理队伍。

当年完成事项

　　一、为解决城中村物业管理引入、退出难的痛点难点，同时配合城市管家试点工作，我局于2021年12月制定出台了《关于促进龙华区城中村专业物业管理发展的工作指引》，明确了片区式、打包式、单个式三种引入专业物业管理模式，物业管理自治机构、社区股份合作公司、社区居民委员会、街道办四种引进物业服务企业的主体，以及物业服务企业引进、退出程序，引导“城市管家”进驻无物业企业管理的城中村，并以顾问的形式参与现有城中村物业服务企业的管理工作，协助提升管理水平。

　　二、我局于2022年4月14日，开展物业管理法律法规知识培训，各物业服企业约2080人次参加学习。通过解读《广东省消防工作若干规定》、《民法典》、《深圳经济特区物业管理条例》、物业服务企业疫情防控知识等法律法规，提高了物业服务从业人员的知识水平。

当年推动工作

　　一、区城市管理和综合执法局于2021年底，牵头制定了《龙华区“城市管家”工作试点方案》，按照“试点先行，以点带面”原则，以大浪全街道为试点，分别挑选四类城中村推进“城市管家”进驻，探索走出一条“城市管家”“进得去，融得了，管得住，管得好”的新路径，已初显成效。针对不同的城中村创新四种进驻模式，一类为股份公司自管且盈利的城中村，采取“物业顾问+合作模式”推进品质服务上升；二类为有物业但亏损的城中村，采取“物业顾问+单项委托模式”着力精管理优环境；三类为非股份公司自管的城中村，首创“联合办公模式”，通过城市大管家统筹下的项目经理负责制，在共享双方资源的基础上通过专业实施、协同管理，打造一站式物业服务；四类为无物业的城中村，采取“全委托运营模式”以城市管家标准提升城中村管理现状，打造更高品质、多元连续的示范区。

　　二、2022年5月17日，龙华区印发了《龙华区“城市管家”工作实施方案》，全区“城市管家”工作全面启动，旨在通过“专业服务+智慧平台+行政协助”，将特定区域打包，依托专业服务企业进行集约化、全流程运营管理，实现“提质增效”。各街道按要求同步编制街道“城市管家”工作实施方案，成立专项工作领导小组，以街道党工委书记为组长,抓好具体实施推进。接下来，我区将积极推进“城市管家”工作实施，进一步优化城市服务管理，努力为全市城市管理治理探索新路。

明年待落实事项

不能采纳原因

建议二

　　制定规范文件，助推物管升级。

当年完成事项

　　一、为进一步明确城中村物业服务的内容和收费标准，合理引导城中村物业管理服务收费行为，促进城中村物业管理向专业化、市场化发展，我局联合区发展和改革局、区城市管理和综合执法局，各街道办共同研究，于2022年7月22日出台了《龙华区城中村小区物业服务内容及成本指引》，明确了城中村小区三级物业服务内容及收费成本，为城中村物业服务收费提供了依据。

　　二、为加强城中村物业服务质量监督，建立考核评价标准，区住房和建设局于2022年8月9日印发《龙华区城中村物业服务考核评分参考标准》。该标准将为区国有资产监督管理局、区城市管理和综合执法局，各街道办考核股份合作公司、“城市管家”或者其他物业服务企业经营城中村物业管理的情况提供参考标准，进一步促进城中村物业服务单位转变思想，设立专业服务队伍，提升物业管理业务运营水平。

当年推动工作

明年待落实事项

　　一、指导各街道办结合《龙华区城中村物业服务考核评分参考标准》，实施城中村物业管理考核评分工作。现有物业服务企业提供的服务不满足相关要求的，街道办应当指导物业服务企业引入专业顾问公司，如果引入顾问无法提升的，应该指导小区更换服务企业。片区已经实施“城市管家”模式的，应该聘请“城市管家”作为顾问，合作管理运营。

　　二、指导各街道办结合《关于促进龙华区城中村专业物业管理发展的工作指引》，落实措施保障物业服务企业收益。街道办事处、社区工作站、社区股份合作公司应协助物业服务企业根据《物业服务合同》的约定收缴物业管理费，加强宣传物业管理、物业收费等政策，促使相关责任主体养成缴费购买物业服务的习惯；积极协助物业服务企业处理在办理停车场经营许可证过程中遇到的困难，促进物业服务企业顺利开展停车场经营业务。

不能采纳原因

建议三

　　健全物管机构，实行专业管理。

当年完成事项

　　根据《深圳经济特区物业管理条例》第125条规定，区住房和建设局已经着手起草《深圳市龙华区原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作管理办法》初稿。按条例规定，该“管理办法”将明确城中村物业管理的引进主体和运作办法，应参照条例及相关规定，由区人民政府制定，属于区政府制定的规范性文件，制定程序比较严格、流程也比较长，需要充分研究论证，不具备立即出台的条件。

当年推动工作

明年待落实事项

　　待《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》出台后，区住房和建设局将参照指导规则进一步修订管理办法，同时申请2023年预算按照《深圳市行政机关规范性文件管理规定》聘请专家、学者对“管理办法”所要解决的问题、拟确立的主要制度或者主要措施的必要性、可行性和合理性等内容进行研究、论证，必要时向社会公开征求意见，并申请区司法局进行合法性审查后，提交区政府审议。

不能采纳原因

补充说明

（无）

深圳市龙华区住房和建设局

2022年9月8日

办理实效评估类别

____A___类

　　（A类：提案所提问题已经解决或基本解决；B类：提案所提问题正在解决或已列入计划准备解决；C类：提案所提问题因受目前条件限制或其他原因需以后研究解决；D类：留作参考。）

联系人

张工

联系电话

0755-23336583