龙华区土地整备利益统筹项目计划申报指引（试行）政策解读

　　为进一步规范和优化我区土地整备利益统筹项目计划申报工作，落实《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号，以下简称《管理办法》）文件要求,按照区有关工作部署及相关法律、法规、规章，我局组织起草了《龙华区土地整备利益统筹项目计划申报指引（试行）》（以下简称《指引》）。现就相关问题说明如下：

　　一、起草过程

　　按照区相关工作部署，我局于2018年5月启动本申报指引的研究工作，一是对土地整备相关政策及城市更新政策的演进历程进行系统梳理、比对分析；二是对已开展的项目进行分析评估，明确当前利益统筹项目推进过程中重难点及不足，为提高政策可操作性奠定基础；三是深入到龙华各社区、各街道办以及其他区更新整备部门进行座谈交流，明确计划申报阶段各个环节的诉求，并深入研究各区的做法经验，加强政策制定的合理性；四是开展专家咨询会、项目沟通交流会，积极听取市更新整备部门及公共政策专家等多方意见；五是征求并采纳我区13个相关职能部门的意见。经多轮反复修改，于2019年11月形成《龙华区土地整备利益统筹项目计划申报指引（试行）》。

　　二、总体思路及主要内容

　　本指引聚焦于区层面的利益统筹项目计划申报工作，结合龙华自身发展的特征，通过规范、合理、可操作性强的技术指引文件，进一步明确申报情形、保证范围划定的合理性，同时明确各职能部门责任分工，固化申报流程，做到每个环节有规可依、有章可循。

　　本指引共包含六个章节、十四条内容，第二至五章为本指引的主要内容，其中，第二章为申报情形，具体分为基本情形和优先鼓励情形两类；第三章为项目范围，对范围划定提出具体要求；第四章明确申报程序要求；第五章为计划调整及退出，明确调整退出情形及程序要求。

　　三、相关内容说明

　　（一）依据及目的

　　《指引》第一条明确了本指引的编制依据及制定目的，包括规范项目范围和明确申报流程及要求两个方面。

　　（二）适用范围

　　《指引》第二条明确了本指引适用于土地整备利益统筹项目计划申报工作，包含项目计划管理过程中计划申报、调整和退出的三种情形。

　　（三）总体原则

　　《指引》第三条依据《深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见》（深府〔2011〕102号，以下简称《若干意见》）相关规定，明确了利益统筹项目申报的总体原则，一是政府在利益统筹项目中的主导作用；二是充分发挥规划的统筹引领作用，确保未来龙华区城市的高品质建设；三是立足公共利益，确保公共项目的实施需求，尽快改善我区基础设施欠账等问题；四是围绕龙华产业强区的发展定位，确保产业用地的有效供给，使利益统筹成为释放产业发展空间的重要手段；五是结合龙华自身特征和发展方向，在解决土地历史遗留问题的基础上，推动社区快速融入城市发展格局，实现多方利益共享。

　　（四）申报情形

　　《指引》第四条依据《若干意见》可纳入土地整备的基本情形，结合龙华区实际情况，进行整合细化，具体包括保障公共利益、促进产业发展、推进规划实施三个方面。

　　《指引》第五条将符合龙华区自身发展需求的地块纳入优先鼓励情形。主要体现在以下六个方面：

　　1、第五条第（一）款为配合完成龙华区“拓展空间保障发展”十大专项行动任务，鼓励社区范围内违法建筑空间管控专项行动图斑中未完善征（转）地补偿手续的未建设空地全部纳入利益统筹。

　　2、第五条第（二）款围绕龙华区产业强区定位，在计划申报阶段为产业空间供给设定政策引导。根据市土地整备专项规划中“优先开展5公顷以上大型产业地块整备”的要求，鼓励原农村集体经济组织继受单位将5万平方米以上集中连片产业用地纳入土地整备利益统筹范围。

　　3、第五条第（三）款为激励原农村集体经济组织继受单位积极配合房屋征收补偿工作。传统房屋征收等整备手段以货币补偿为主，对于原农村集体经济继受组织及其成员缺少政策激励，将积极配合房屋征收工作的原农村集体的利益统筹项目优先纳入计划，可促进原农村集体积极性。

　　4、第五条第（四）款鼓励整村统筹的方式。一方面便于政府与原农村集体经济组织“算大帐”，一揽子解决征转地历史遗留问题；另一方面利于较大范围的产权关系调整、土地腾挪整理，形成集中连片的发展用地。

　　5、第五条第（五）款主要针对当前龙华区增量空间紧缺，建设程度高的实际情况，利益统筹项目必须成为存量空间开发的有效手段之一。同时为避免储备土地过于零散，保障大型项目的用地供给，应鼓励集中成片的大面积建成区纳入利益统筹项目。

　　6、第五条第（六）款考虑传统手段难以解决基本生态控制线范围内的建设用地清退问题，本指引提出遵循《市规划国土委关于规范土地整备土地信息核查及现状容积率核查工作的通知》（深规土〔2018〕859号）相关规定，鼓励将位于基本生态控制线范围内现状为建成区的非规划建设用地纳入利益统筹项目统筹解决。

　　对于以上优先和鼓励的情形，在项目推进过程中，可以在程序或者相关规定方面给予一定的优先权。

　　（五）项目范围划定要求

　　在《管理办法》设定的“以街道为界，范围内集中成片未完善征（转）地补偿手续的规划建设用地不少于3000平方米”的准入门槛基础上，结合龙华区利益统筹项目特征进一步明确了项目范围的划定要求，建立范围划定尽量规整、集中连片的政策导向，避免项目范围过于零散，不利于重大项目的建设及城市未来发展的需求。主要体现在以下三个方面：

　　1、落实上位政策的规定。第六条第（一）款、第（二）款要求申报范围划定时首先应落实《管理办法》中对于利益统筹项目实施对象和适用范围的规定。

　　2、确保公共类及经营性用地合理搭配、集中成片。第六条第（三）款是明确利益统筹项目范围划定时有集中成片、利于建设项目落地实施的用地。一方面，小面积零星收回的基础设施用地应与集中连片的经营性用地合理搭配；另一方面应保障移交给政府用地规整合理。

　　3、确保边界划定相对规整。第六条第（四）款依据《深圳市土地整备规划编制技术指引（试行）》（深规土〔2016〕891号），并参考各区经验做法，要求申报范围在划定时不仅要考虑符合申报要求的用地权属边界，还要综合考虑现状道路、规划道路、规划用地情况及自然地理实体要素，以确保边界划定相对规整，并与上位规划有一定的衔接。

　　（六）申报程序

　　该章节主要依据《土地整备年度计划项目申报审批工作指引》(深规土〔2017〕577号）等相关规定，参考各区的做法经验，并结合龙华区现行申报流程的特点和问题，从便于申报、提高纳入计划项目的可实施性、缓解后续审查压力等方面综合考虑，进一步明确了社区、街道和区相关职能部门的工作职责，固化、优化了申报流程。主要体现在以下几个方面：

　　1、明确各层级部门职责分工。本指引明确申报主体为原农村集体经济组织继受单位；明确各职能部门职责，其中区更新整备部门为利益统筹项目主管部门，负责统筹协调全区利益统筹工作，街道办在申报阶段负责项目预审及编写项目可行性研究报告；明确决策机构为区土地整备工作领导小组，负责统筹指挥全区利益统筹工作，并根据领导小组议事规则对重大事项进行决策。

　　2、加强前期社会稳定风险管控。考虑利益统筹项目涉及利益大、群体广，容易出现集体维权事件。第七条第（一）款规定申报主体必须召开董事会发起立项，经公司董事会、监事会、集体资产管理委员会（以下简称“三会”）表决通过，方可向街道办报送。这一方面避免信访事件发生，另一方面，利于后续集体资产上平台。涉及多方利益主体的，可联合申报，也需提供相应社区的“三会”决议证明。

　　3、加强计划申报环节的预审。第七条第（二）款规定街道办应对申报项目进行提前预审，同时参考其他区的经验做法，新增街道办编写项目可行性研究报告的环节，在项目纳入计划前对申请项目进行预判，避免项目在纳入计划后出现难以实施的情况；第（三）款规定区更新整备部门应综合考量城市发展诉求和多方利益诉求，加强申报项目的核查筛选。

　　4、规范申报材料。依据《土地整备年度计划项目申报审批工作指引》(深规土〔2017〕577号），第八条第九条对申报材料及格式进行了详细规定，统一规范申报材料，提高审查工作效率。

　　（七）计划调整及退出

　　考虑已纳入计划的利益统筹项目可能涉及调整的情况，第十一条第（一）款,依据《管理办法》等文件规定，同时结合我区项目实际情况，按照项目调整范围大小将调整程序分为三类，一是对于调整范围不超过原项目实施面积10%的，审定权下放至街道办事处；二是对于调整范围超过原项目实施面积10%但不超过20%的，需报区土地整备工作领导小组办公室审定；三是对于调整范围超过原项目实施面积20%的，由区土地整备工作领导小组会议审议后，需按程序上报审批。

　　第十一条第（二）款对于已支付部分补偿资金的项目，要求调整范围原则上只增不减。

　　第十一条第（三）款明确了项目计划退出的相关要求，由于项目实施方案经区领导小组审定后，涉及土地整备资金拨付问题，原则上已过会项目不允许申请退出；若实施方案过会前，项目因故无法继续，需要调出，应由申报主体自行理清相关权利人的利益关系并承诺自行承担相应责任，同时为加强风险管控，计划退出也应过“三会”同意后，按程序提交退出申请书，经区更新整备部门审核，报至市更新整备部门。

　　四、主要创新点

　　（一）聚焦龙华特征，保障产业空间

　　结合目前已开展的利益统筹项目工作和龙华区的发展特征，明确公共利益与产业空间双向并举的政策导向，进一步保障重大产业项目的供地需求。

　　（二）明确分类情形，实现差别申报

　　在《管理办法》的基础上，结合龙华发展诉求，提出不同的申报情形，通过差别化申报，有针对性的推进项目开展。

　　（三）加强规划统筹，强化风险把控

　　在范围划定、申报材料及项目可行性研究等多个环节加强上位规划的统筹作用，确保纳入计划的项目能够与我区的发展框架高度吻合；同时，进一步强化项目纳入计划前的审核工作，提高纳入计划项目的可实施性。

　　（四）明确职责分工，提高审查效率

　　结合目前我区利益统筹项目申报的实际情况，借鉴其他区的经验做法，取长补短，促进我区利益统筹项目申报制度化、规范化，提高项目审查效率。