龙华区国有资产监督管理局关于《龙华区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法》的政策解读

　　为进一步规范社区集体用地土地使用权交易行为，加强廉政风险防控，维护社区集体经济利益，区国有资产监督管理局对《龙华区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理规范（试行）》（深龙华府〔2017〕8号，以下简称“原《管理规范》”）进行了重新制定，并形成了《龙华区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法》（以下简称《管理办法》）。现解读如下：

　　一、主要依据文件

　　《管理办法》主要以《深圳经济特区股份合作公司条例》《市规划和自然资源局关于印发<关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施>的通知》(深规划资源规〔2019〕5号)等为编制依据。

　　二、主要优化内容

　　（一）调整优化区集体资产管理部门审核流程。《管理办法》将区级审查环节提前至公司股民决策环节前，并明确了审查时限，以提升区级审查监管效力。【第四、五条第（四）款】

　　（二）进一步简化出于政府土地整备、引入产业或公共项目等用地事由的交易流程。

　　1.明确土地整备及征地拆迁事项不适用《管理办法》有关规定。原新区发展和财政局《关于股份合作公司重大资产购置有关规定的解释》已明确政府主导的集体用地土地整备或征地拆迁事项不适用我区有关股份合作公司重大事项管理文件，《管理办法》予以延用，以推进有关城市规划和公共基础设施建设顺利实施。【第三条】

　　2.明确因政府产业发展或公共项目用地需要，有关集体土地可采用非公开方式交易。《管理办法》明确，出于政府产业发展或公共项目用地需要，有关集体土地不宜采用公开招标等公开方式交易的，经街道办、区集体资产管理部门审核并报区扶持股份合作公司发展工作领导小组审议同意的，可采用单一来源谈判等非公开方式进行，便于有关重点产业或公共项目顺利落地。【第五条第（四）款】

　　（三）进一步明确涉及调整边角用地交易事项的交易决策主体。《管理办法》在制定项目方案环节增加了“对因公共项目需要、技术误差等因素导致面积发生调整的，可在项目方案中约定，授权由公司‘三会’在后续申报过程中直接确认调整”的内容，以简化相关处置程序，降低项目交易成本。【第四、五条第（二）款】

　　（四）新增公开招标作为主要交易方式。将主要交易方式由竞争性谈判等非公开方式改为公开招标等公开方式，并明确采用非公开交易方式应满足的条件，使集体土地交易更加公平、透明。【第三条、第五条】

　　（五）落实区委常委会有关最新要求。根据2019年龙华区委一届第八十七次常委会有关“对于2016年8月29日区股份合作公司综合监管系统平台正式上线前，交易事项已由股东大会或股东代表大会表决通过的，原则上承认其有效，可按原有程序执行”的会议精神，《管理办法》将原《管理规范》第八条规定修改为“对于2016年8月29日区股份合作公司综合监管系统平台正式上线前，交易事项已由股东大会或股东代表大会表决通过的，原则上承认其有效，可按原有程序执行”，严格落实区委常委会会议要求。【第八条】

　　（六）其他修改。《管理办法》还系统补充了集体用地类型、设定了允许合作方股权变更的情形条件、合理优化了平台交易纠纷处置主体顺序等等。

　　三、具体步骤

　　（一）股份合作公司集体用地土地使用权通过招拍挂出让方式进入公共资源交易平台交易的步骤

　　1.前期研究立项，经“三会”审议立项；

　　2.进行资产评估并制定项目方案，报“三会”审议；

　　3.项目公示；

　　4.报街道办及区集体资产管理部门审查；

　　5.股东大会或股东代表大会决策；

　　6.入场招拍挂交易；

　　7.报请备案。

　　（二）股份合作公司集体用地土地使用权通过公开招标、竞争性谈判、单一来源谈判等方式进入公共资源交易平台选取合作方交易的步骤

　　1.前期研究立项，经“三会”审议立项；

　　2.进行资产评估并制定项目方案，报“三会”审议；

　　3.项目公示；

　　4.报街道办及区集体资产管理部门审查；

　　5.股东大会或股东代表大会决策；

　　6.发布公告；

　　7.组织开展交易；

　　8.股东大会、股东代表大会或其他主体确认交易结果；

　　9.结果公示；

　　10.项目备案。