市规划和自然资源局龙华管理局关于《龙华区非农建设用地管理办法》的政策解读

　　一、政策出台的背景和必要性

　　2016年原龙华新区出台了《龙华新区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》（深龙华规〔2016〕2号，以下简称“原办法”），形成了较为完善的非农建设用地管理制度，有效指导了龙华区非农建设用地的管理工作，取得了显著成效。原办法有效期为三年，已于2019年10月26日到期。随着深圳市经济社会全面快速发展，自然资源部机构及土地管理制度改革，我市土地政策环境发生了明显变化，城市更新、土地整备利益统筹、新《深标》等一系列政策陆续出台，原办法已不能适应新形势的发展趋势和实际工作需求。

　　为进一步加强龙华区非农建设用地管理，保障城市规划的实施，加快推进城市更新、土地整备利益统筹项目，促进集约节约用地，维护原农村集体经济组织继受单位的合法权益，解决非农建设用地的落实、调整置换及开发建设等管理问题，根据有关法律法规和政策规定，在延续原办法基础上，我局起草了《龙华区非农建设用地管理办法》（以下简称《管理办法》，本次非农政策修编立足龙华区实际，借鉴兄弟区非农管理中的相关做法，强化相关政策衔接，优化非农建设用地的管理，促进城市规划实施。

　　二、修订依据

　　（一）《关于印发<深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法>的通知》（深府〔2004〕102号，以下简称“深府〔2004〕102号文”）；

　　（二）《关于印发<深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法>的通知》（深府〔2005〕65号）；

　　（三）《关于印发<宝安区城市化非农建设用地划定操作办法>的通知》（深宝府〔2005〕56号）；

　　（四）《深圳市龙华新区管理委员会关于印发龙华新区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法的通知》（深龙华规〔2016〕2号文）；

　　（五）《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）；

　　（六）《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）；

　　（七）《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（深府办规〔2019〕3号）；

　　（八）《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（深府办规〔2019〕6号）；

　　（九）《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（深规划资源规〔2020〕3号）；

　　（十）其他相关政策。

　　三、政策解读

　　（一）明确职能职责，加强联动管理

　　为进一步加强非农建设用地管理，结合龙华区实际情况，龙华区建设用地审批领导小组是区建设用地审批的决策机构，负责审定龙华区建设用地使用权出让方案、公共项目建设用地、建设用地租赁方案，同时审批农用地转用实施方案，管理办法行使非农建设用地审批与备案职责调整为由区领导小组。

　　同时，管理办法对相关职能部门职责进行了明确，市规划和自然资源局龙华管理局为非农建设用地的日常管理主体，负责建立、管理非农建设用地台账，对非农建设用地指标的落实、非农建设用地调整置换及开发建设等事项进行管理。区集体资产管理局（区国资局）、区城市更新和土地整备局、辖区街道办事处、区纪委监委机关等有关单位在各自职权范围内对涉及的非农建设用地事项按相应规定进行管理。

　　明确相关职能部门职责后，各部门各司其职，加强联动，切实做好非农建设用地管理工作。

　　（二）优化开发建设及调整条款，切实保障集体合法权益

　　管理办法延续原办法已划定的非农建设用地可原地开发建设，其中未建用地按现行已生效法定规划办理相关手续后开发建设；已建用地可纳入城市更新处理；对于拆除重建的严格按照规划实施。但考虑实际开发建设过程中非农建设用地存在因城市更新和土地整备利益统筹项目需要、与规划冲突、与已批用地存在冲突、地块形状不规则需要调整，为促进非农建设用地开发建设，可进行调整后再开发建设。

　　非农建设用地调整应尊重非农建设用地划定历史，遵循非农建设用地按规划实施和等价值原则，管理办法明确原地调整按用地规划功能区分处理：规划工业、物流、仓储等产业用途的，与规划冲突的，可按原用地规模在原地等面积调整；规划居住、商业、办公用途的，结合我区实际，参考城市更新的相关规定以及其他各区的做法，以“原用地规模15%”为界定，冲突未超过15%的，扣除冲突部分后原地优化调整。冲突超过15%的，扣除冲突的15%，超出15%的部分在原地优化调整。

　　（三）新增用地提容路径，体现集约节约导向

　　管理办法衔接《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整的处置办法》（深府办规[2019]3号）、《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》（深府办规[2019]6）、《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》等相关规定，新增非农建设用地提容条款，充分挖掘土地资源潜力，盘活存量用地，促进土地集约节约利用。

　　（四）扩大非农调入范围，推动城市更新实施

　　管理办法根据实际需求，将非农调入城市更新的办理手续进行优化，取消了非农调入规模确认函，改为计划申报阶段的城市更新项目办理非农调入的核查意见，城市更新单元规划批复后正式办理调入。

　　为尊重非农建设用地划定历史，推进城市更新项目实施，扩大了非农调入的行政区域范围，非农建设用地指标调入城市更新项目可在原龙华街道（现大浪、龙华、民治街道）、原观澜街道（现福城、观澜、观湖街道）范围内调整。

　　同时，为集约节约利用非农建设用地，考虑到目前龙华区城市更新项目贡献率约为35%左右，本办法将调入的非农建设用地指标与原项目范围内的合法用地面积之和调整为不得超过城市更新项目拆除范围用地面积的65%。

　　（五）新增参与土地整备利益统筹条款，促进非农多元利用

　　管理办法衔接《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规〔2018〕6号）相关规定，新增非农建设用地可申请调入土地整备利益统筹项目处理，调整范围原则上只能在本街道辖区范围内。土地信息核准后、街道办编制土地整备项目实施方案前，仅办理非农建设用地指标调入核查意见；实施方案审批通过后，才能办理非农建设用地指标调入。调入的非农建设用地按原用地规模等面积核定调入面积。

　　（六）占用国有土地可“占地还地”，保障规划实施

　　为保障规划实施、公共服务设施建设，非农用地调整需占用政府已补偿的国有土地的，管理办法新增“占地还地”的处理方式，在原行政村内无偿提供等面积未完善征（转）地补偿手续可建设用地予以置换。已划定非农建设用地调整，经区领导小组审批同意占用国有土地的（占用面积不得超过3000平方米），原农村集体经济组织继受单位须退回所占用国有土地的补偿款。调整前地块由原农村集体经济组织继受单位自行拆除地上建筑物、附着物，理顺相应经济关系后无偿移交政府，属已完善征（转）地手续的还须退回征（转）地土地补偿款。

　　（七）强化审核力度，规范非农管理

　　为确保非农建设用地调整置换、开发建设、参与城市更新和土地整备利益统筹项目符合区集体资产管理和相关政策、程序的要求。同时为强化审核力度，管理办法规定“非农建设用地调整置换、开发建设过程中，涉及非农建设用地异地调整置换、城市更新、土地整备利益统筹、自拆重建和入市交易等事项，有关方案内容应按市、区集体资产管理的相关规定处理，并须取得区集体资产管理局（区国资局）审查意见。涉及城市更新、土地整备利益统筹项目的，按城市更新、土地整备利益统筹的有关规定处理，并须取得区城市更新和土地整备局的审查意见”。