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  • 深圳市龙华区城市更新实施办法(修订征求意见稿)

      第一章  总则

      第一条 为规范深圳市龙华区城市更新活动,明确部门职责权限及审批流程,根据《深圳经济特区城市更新条例》(以下简称《条例》)、《深圳市城市更新办法》(以下简称《办法》)、《深圳市城市更新办法实施细则》(以下简称《实施细则》)、《深圳市人民政府关于规划和自然资源行政职权调整的决定》(市政府令第327号)以及其它城市更新相关规定,制定本实施办法。

      第二条 成立深圳市龙华区城市更新工作领导小组(以下简称区领导小组),区领导小组是区城市更新工作的决策机构,负责本辖区城市更新组织实施和统筹管理工作,组织编制区城市更新专项规划,审议更新单元计划、更新单元规划、更新单元建设用地及其它重大事项。区领导小组办公室设在区城市更新和土地整备局,负责统筹、协调推进龙华区城市更新工作。

      区领导小组由区委、区政府主要领导任双组长,分管领导任副组长,成员单位包括区发展和改革局、教育局、科技创新局、工业和信息化局、民政局、司法局、财政局、住房和建设局、水务局、文化广电旅游体育局、卫生健康局、应急管理局、国有资产监督管理局、统计局、城市管理和综合执法局、城市更新和土地整备局、规划土地监察局、信访局、区建筑工务署、重点区域建设推进中心、市规划和自然资源局龙华管理局、市交通运输局龙华管理局、市市场监督管理局龙华监管局、国家税务总局深圳市龙华区税务局、市生态环境局龙华管理局、各辖区街道办事处等。

      第三条 区城市更新和土地整备局是龙华区城市更新工作的主管部门,根据《条例》等规定,负责区城市更新组织实施和统筹管理工作,具体包括:

      (一)城市更新单元计划审查、报批。

      (二)组织开展重点城市更新单元计划申报工作,组织编制重点城市更新单元规划。

      (三)城市更新单元规划审查、报批。

      (四)组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对物业权利人进行核实。

      (五)城市更新单元拆除范围内权属认定处理意见书的核发,开展土地信息核查、历史用地处置及旧屋村认定。

      (六)城市更新项目实施主体确认。

      (七)负责城市更新项目用地报批,建设用地规划许可证核发,城市更新项目地价核算,国有土地使用权出让合同签订,合同落实情况验收和监管,移交政府用地的入库。

      (八)城市更新项目建设工程规划许可证核发,建设工程规划验收,以及其他相关的规划管理工作。

      (九)加强对城市更新项目的实施监督。在项目申请房地产销售、规划核实时,核实项目搬迁补偿方案和项目实施监管协议的执行情况。

      (十)其他与城市更新组织实施和统筹管理相关的职责范围内未列举事项。

      第四条 区领导小组成员单位依职责对城市更新工作提出意见和建议,并根据本实施办法履行城市更新相关管理职责,承办区领导小组交办的其他工作。区领导小组成员单位职责包括但不限于以下内容:

      (一)区发展和改革局负责对申报城市更新单元的发展方向及目标提出意见;负责对城市更新单元范围内涉及石油管道和天然气长输管道保护等情况提出意见。

      (二)区教育局负责核查城市更新单元范围内教育配套情况;负责对城市更新单元范围内教育配套设施的统筹、办学规模、建设方案等提出意见。

      (三)区科技创新局负责协助对涉及产业发展的城市更新单元出具产业审查意见。其中,城市更新单元位于高新区内的,负责向申报主体出具产业专项规划批复或产业意见。

      (四)区工业和信息化局负责对涉及产业发展的城市更新单元出具产业审查意见,包括审查城市更新单元产业计划、产业专项规划及招商引资方案等,并对产业类型、产业方向、涉及现状规上企业安置提出意见;涉及新型产业用地的,会同有关部门提出意见;涉及产业发展的,与实施主体签订产业发展监管协议;负责对城市更新单元范围内产业用房的统筹、建设规模、建设标准、设计方案等提出意见;负责依法履行相关产业项目审核及工业区块线内产业全过程监管职责。

      (五)区民政局负责对城市更新单元范围内社会福利设施的统筹、建设规模、建设方案等提出意见。

      (六)区司法局负责对涉及城市更新工作的重大决策、规范性文件等进行法律审查;负责对城市更新工作提出法律意见。

      (七)区财政局(区政府物业管理中心)负责城市更新单元范围内除公共住房外的公共配套设施、公共服务用房和产业用房等政府物业的接收和产权登记工作;负责协助对城市更新单元范围内政府物业(公共住房除外)进行处置并出具意见;负责组织对城市更新单元范围内除公共住房外的公共配套设施、公共服务用房和产业用房等政府物业规划、设计、验收提出审核意见。

      (八)区住房和建设局负责对城市更新单元范围内公共住房的配建类型、配建方式、建设标准、设计方案等提出意见;负责与项目实施主体签订公共住房监管协议书,承担配建房源的建设监管工作;负责对公共住房的接收、回购、产权登记、后续管理等工作;负责将属政策性住房的被搬迁住房搬迁补偿协议报市住房建设部门审核;负责拆除施工备案手续,对拆除及建设工程全流程进行施工监督管理;负责对城市更新单元范围内未进行房屋拆除备案即拆除的行为依法处理;负责房地产销售许可;负责对涉及燃气等危险化学品场所建设项目安全评价报告依程序出具支持或者反对的明确意见;负责依法履行相关审批及监管职责。

      (九)区水务局负责对城市更新单元范围内涉及海绵城市建设、水务管理、周边水务工程设施需改造升级的规划策略等内容提出意见;负责对拆除范围超过30万平方米的城市更新单元,提出周边排水管网的系统性、承载力情况及改造可行性、再生水管网建设等内容的意见;负责依法履行水务的审批及监管职责。

      (十)区文化广电旅游体育局负责对城市更新单元范围内文物保护等情况提出意见,负责协助对产业发展的城市更新单元出具产业审查意见;负责对城市更新单元范围内文化体育设施的统筹、建设规模、建设方案等提出意见。

      (十一)区卫生健康局负责对城市更新单元范围内医疗卫生设施的统筹、建设规模、建设方案等提出意见。

      (十二)区应急管理局负责核查城市更新单元涉及职责范围内建设项目情况并提出意见;负责对建设项目安全评价报告从安全生产角度按规定出具支持或者反对的明确意见;负责对城市更新单元范围内安全生产工作实施综合监督管理;负责危险化学品安全监督管理综合工作及生产安全事故应急工作。

      (十三)区国有资产监督管理局负责对区属企业国有资产、集体资产参与城市更新是否按规定履行决策程序提出意见;负责对城市更新单元涉及集体用地土地使用权交易及直管企业、辖属企业对企业国有资产参与城市更新活动进行监督和指导。

      (十四)区统计局负责核查城市更新单元范围内规模以上企业情况并提出意见。

      (十五)区城市管理和综合执法局负责对涉及城市管理的内容提出意见;负责对城市更新单元范围内是否占用城市绿地以及是否涉及迁移、砍伐城市树木等提出意见。

      (十六)区规划土地监察局负责配合辖区街道办事处对城市更新单元拆除范围内已完成历史遗留违法建筑处理情况出具意见;负责城市更新单元范围内历史违建的简易处理。

      (十七)区信访局负责指导、协调、督办城市更新领域信访工作,负责对城市更新实施过程中所涉社会稳定风险评估报告提出意见。

      (十八)区建筑工务署负责核查城市更新单元周边政府投资项目情况、轨道规划建设情况并提出意见。

      (十九)区重点区域建设推进中心负责对重点片区范围内城市更新单元是否符合重点片区规划和开发建设计划等提出意见。

      (二十)市规划和自然资源局龙华管理局负责城市更新单元涉及的土地利用总体规划调整的审查和上报工作;负责工业区块线的统筹管理;负责处理更新主导方向与法定图则不符的城市更新单元计划涉及的法定图则调整事项;负责核查申报城市更新单元涉及的征地返还用地、土地整备利益统筹项目留用地、非农建设用地使用情况并对涉及的非农建设用地指标落实、调整置换及开发建设事宜提出意见;负责核查申报更新单元地质灾害、闲置土地等情况并提出意见;负责对城市更新单元范围内是否占用林地和古树名木以及是否涉及历史风貌区、历史建筑等提出意见;负责对古树名木的保护方案提出意见;负责对城市更新单元范围内涉及黄线、橙线、城镇开发边界、永久基本农田、生态保护红线等情况出具审核意见。

      (二十一)市交通运输局龙华管理局负责核查城市更新单元交通规划情况并提出意见;负责对城市更新单元范围内包括设施类型、建设规模等交通设施建设需求提出意见;负责城市更新单元涉及的市政道路及交通设施的接收管养;负责依法履行交通审批及监管职责。

      (二十二)市市场监督管理局龙华监管局负责依法履行城市更新活动相关市场监管职责,配合开展城市更新相关工作。

      (二十三)国家税务总局深圳市龙华区税务局负责城市更新活动相关的税收征管工作。

      (二十四)市生态环境局龙华管理局负责对城市更新单元范围内涉及环境保护等内容提出意见;负责城市更新单元环境保护审批及后续监管;负责对城市更新单元范围内是否需要开展土壤环境风险防控进行审查并出具审查意见,对建设用地土地污染状况调查报告进行评审,对土壤污染风险管控或治理修复进行监督。

      (二十五)各辖区街道办事处应当配合区城市更新和土地整备局做好城市更新相关工作;负责提供城市更新单元人口等相关基础数据;负责对城市更新单元公共配套设施规划、设计及验收等提出审核意见;负责辖区内旧住宅区更新单元计划申报;负责对集体资产参与城市更新决策程序进行指导和监督,履行相应的审查备案监管职责,并对申报城市更新单元的集体资产认定、处置情况等提出意见;负责结合区规划土地监察局、原农村集体经济组织继受单位意见对城市更新单元拆除范围内未完成历史遗留违法建筑处理的物业权利人进行核实;负责城市更新项目范围内的行政调解;负责对违反城市规划和土地管理规定的行为进行查处;负责及时制止、清理企业违规进驻旧住宅区从事城市更新活动;负责对城市更新实施过程中所涉及社会稳定风险评估报告提出意见;负责对有关投诉依职权进行调查和处理,维护城市更新活动正常工作秩序。

      第五条 区政府及相关职能部门应创新城市更新工作机制,通过一站式服务、关联业务同时申报、并联审批、压缩办文时限等方式,优化工作流程,提升工作效能,加速推动城市更新进程。

      区城市更新和土地整备局可建立城市更新决策咨询机制,利用专家咨询论证的方式或委托第三方提供技术服务等在城市更新工作中实现科学决策。

      第二章  城市更新单元计划审批

      第六条 符合《条例》《办法》及《实施细则》等城市更新规定的申报主体,可向区城市更新和土地整备局提交申报材料,进行城市更新单元计划申报。

      计划申报材料及管理工作具体依照《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》等有关规定执行。

      第七条 申报主体在更新意愿核实阶段,应向辖区街道办事处申请对城市更新单元拆除范围内物业权利人进行核实。

      用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域,符合《条例》相关规定并通过原农村集体经济组织继受单位同意的方式征集更新意愿的,申报主体应在物业权利人核实完成后,方可进行更新意愿征集。

      辖区街道办事处受理申请后,应征求区规划土地监察局意见,区规划土地监察局对城市更新单元拆除范围内已完成历史遗留违法建筑处理情况出具书面意见。

      辖区街道办事处结合区规划土地监察局意见,组织原农村集体经济组织继受单位,对城市更新单元拆除范围内未完成历史遗留违法建筑处理的物业权利人进行核实。

      辖区街道办事处应当在项目现场、区政府网站、辖区街道办事处办公现场对城市更新单元拆除范围内物业权利人核实情况进行不少于15个自然日的公示,并在深圳商报或深圳特区报进行公示。

      辖区街道办事处应自公示结束之日起10个工作日内完成公示异议的处理。

      辖区街道办事处应当自公示期满或异议处理完毕之日起5个工作日内,将异议情况、核实结果等相关材料提交区城市更新和土地整备局备案。区城市更新和土地整备局在区政府网站对备案结果予以公布。

      就城市更新单元拆除范围内历史违建物业,市场主体不得与未经核实的物业权利人签订搬迁补偿协议,违反上述规定的,依据《条例》等相关规定执行。

      申请增加拆除范围的,申报主体在申请增加拆除范围时,按照上述规定对增加拆除范围内物业权利人进行核实。

      第八条 区城市更新和土地整备局受理城市更新单元计划申请后对申报材料进行初审,申报材料内容和深度不符合相关技术要求的,书面答复申报主体并说明理由;符合要求的,区城市更新和土地整备局应在规定的期限内完成审查。

      初审合格的,区城市更新和土地整备局可根据实际情况,在5个工作日内将申报材料转区领导小组相关成员单位征求意见。相关成员单位应自收到区城市更新和土地整备局转交的申报材料之日起5个工作日内依据职能向区城市更新和土地整备局书面反馈意见。

      第九条 在申报材料征求各相关单位意见的同时,区城市更新和土地整备局通过公示的方式核实更新意愿,并将更新意愿达成情况在项目现场、区城市更新和土地整备局及辖区街道办事处和区政府网站进行不少于10个自然日的公示,更新意愿达成情况、公示的时间和地点应在深圳商报或深圳特区报上予以公布。

      区城市更新和土地整备局应当在公示期间对公示现场进行拍照、存档,收集公众反馈意见并对意见进行处理。

      第十条 区城市更新和土地整备局在收到相关单位的反馈意见及更新意愿公示结束之日起5个工作日内,对城市更新单元计划进行审查。经审查认为不符合要求的,书面答复申报主体并说明理由。

      审查符合相关政策文件要求的,由区城市更新和土地整备局按批次形成更新单元计划草案在项目现场、区城市更新和土地整备局及辖区街道办事处和区政府网站进行不少于10个工作日的公示,并应在深圳特区报或深圳商报上予以公布。计划草案公示结束后5个工作日内,区城市更新和土地整备局应将计划草案、公示意见及处理情况报区领导小组审批,审批通过的,区城市更新和土地整备局在项目现场、深圳特区报或深圳商报及区政府网站进行计划公告,并将城市更新单元计划备案申请表、计划公告文件等材料,报市规划和自然资源部门备案。

      第十一条 计划公告后,城市更新单元涉及使用和调入非农建设用地指标、征地返还用地指标、土地整备利益统筹项目留用地指标的,区城市更新和土地整备局应将拟使用和调入的指标函告市规划和自然资源局龙华管理局,由市规划和自然资源局龙华管理局按规定进行管理。

      第十二条 计划调整及调出的申报及审批程序、申报材料格式等要求参照计划制定的相关规定执行。

      第三章  土地信息核查及历史用地处置

      第十三条 城市更新单元计划批准后,申报主体应根据《办法》《实施细则》《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》、市政府及市规划和自然资源部门的其它相关文件规定向主管部门提交土地信息核查的申请材料。

      区城市更新和土地整备局应根据前款相关规定开展城市更新单元土地信息核查工作。

      第十四条 申报主体向区城市更新和土地整备局申请核发权属认定的处理意见书或进行历史用地处置的,依照《深圳市拆除重建类城市更新单元土地信息核查及历史用地处置规定》等有关规定执行。

      城市更新单元涉及非农建设用地指标的落实、已划定非农建设用地的调整置换及开发建设等,依照《龙华区非农建设用地管理办法》等有关规定执行。

      城市更新单元涉及旧屋村范围认定的,依照《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》等有关规定执行。

      城市更新单元涉及外部移交用地的,依照《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》等有关规定执行。

      第四章  城市更新单元规划审批

      第十五条 城市更新单元经审批列入计划并完成土地信息核查、申请历史用地处置后,由城市更新单元计划申报主体依据《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》等有关规定申报城市更新单元规划。

      第十六条 对于被列入2010年4月19日市规划和国土资源委员会公告的《各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划项目一览表》的项目,公告时没有明确申报主体的,应由经区城市更新和土地整备局认定和公告的申报主体开展后续工作。

      第十七条 区城市更新和土地整备局在受理更新单元规划制定申报材料后对申报材料进行初审,材料形式、规划内容和深度不符合相关要求的,书面答复申报主体并说明理由;符合要求的,区城市更新和土地整备局应在规定的期限内完成审查。

      区城市更新和土地整备局应在受理后根据实际情况将申报材料转区领导小组相关成员单位征求意见,相关成员单位应自收到区城市更新和土地整备局转交的申报材料之日起5个工作日内依据职能向区城市更新和土地整备局反馈书面意见。

      第十八条 由区政府审批的更新单元规划制定,区城市更新和土地整备局审查通过后应在项目现场、区城市更新和土地整备局及辖区街道办事处和区政府网站进行公示,公示的时间和地点应在深圳特区报或深圳商报上公布。草案公示时间不得少于30日,公示期间应连续且不得中断,如因特殊情况中断的,应重新进行公示。公示结束后,区城市更新和土地整备局应对相关意见进行汇总和处理,将规划草案与公示异议处理意见一并报区领导小组审批。

      由深圳市城市规划委员会法定图则委员会(以下简称法定图则委员会)审批的更新单元规划制定,区城市更新和土地整备局审查通过后报区领导小组审议,审议通过后按前款规定进行公示。公示结束后,异议成立的,由区城市更新和土地整备局将相关意见进行汇总后报区政府处理,区政府将规划草案与公示异议处理意见一并报法定图则委员会审批;异议不成立或公示期间未收到异议的,区政府将规划草案与公示异议处理情况报法定图则委员会审批,具体报批由区城市更新和土地整备局执行。

      公示结束后,如更新单元规划草案强制性内容有重大改变或有必要再次报区领导小组审议的,区城市更新和土地整备局应将修改后的规划草案与公示异议处理意见报区领导小组审议并再次公示。

      第十九条 区城市更新和土地整备局在城市更新单元规划批准后向申报主体函复规划批准文件,并在区政府网站上进行公告,同时按规定将审批结果抄送市规划和自然资源局,可根据实际需要抄送相关成员单位。

      第二十条 城市更新单元规划修改的申报及审批程序、申报材料格式等要求按照《条例》《深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定》等相关规定执行。对城市更新单元规划非强制性内容的修改,区城市更新和土地整备局审查通过后,由区领导小组副组长组织相关职能部门召开会议审定。

      第二十一条 城市更新单元规划容积的确定,依照《深圳市城市规划标准与准则》《深圳市拆除重建类城市更新单元规划容积率审查规定》等有关规定执行。

      第五章  实施主体确认

      第二十二条 涉及区属企业国有资产、集体资产的城市更新单元应按照市、区有关规定完善相关处置手续。城市更新项目应在实施主体确认阶段就完善相关处置手续情况征求区国有资产监督管理局意见。

      第二十三条 城市更新单元规划已经批准的,项目拆除用地范围内房地产相关权益转移到同一主体形成单一权利主体后,或根据《条例》规定合作实施的,可向区城市更新和土地整备局申请实施主体资格确认。

      第二十四条 市场主体原则上使用市城市更新部门发布的搬迁补偿协议示范文本与物业权利人签订协议。

      市场主体应当将已签订的搬迁补偿协议报区城市更新和土地整备局备案。区城市更新和土地整备局应当将备案信息推送区住房和建设局和不动产登记机构。被搬迁住房属政策性住房的,区住房和建设局应当报市住房和建设局审核。

      第二十五条 已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五时,市场主体与未签约业主经充分协商仍协商不成的,可以向辖区街道办事处申请调解;辖区街道办事处经区政府同意也可以主动召集有关当事人进行调解。

      市场主体或未签约业主申请行政调解的,或辖区街道办事处认为需要启动行政调解的,辖区街道办事处对是否满足行政调解受理条件进行审查并征求区城市更新和土地整备局意见。

      辖区街道办事处初审后认为符合受理条件的,报区政府审定。区政府签批同意后,复函辖区街道办指定其作为行政调解单位开展行政调解工作,并抄送区城市更新和土地整备局。

      第二十六条 出现下列情形之一,导致行政调解未能达成一致的,辖区街道办事处应当终止行政调解:

      (一)一方当事人未在行政调解受理通知书规定期限内参加调解、无正当理由缺席调解或者通过其他方式表明放弃调解、不愿意接受调解的或者要求终止调解的。

      (二)自受理调解之日起30个工作日内,当事人经调解无法达成一致的,或调解协议生效前一方反悔的。

      (三)对调解结果有直接利害关系的第三人不同意调解的;

      (四)行政调解未能达成一致的其他情形。

      第二十七条 旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五,且经行政调解未能达成一致的,为了维护和增进社会公共利益,推进城市规划的实施,区政府可以依照法律、行政法规相关规定对未签约部分房屋实施征收。

      城中村合法住宅、住宅类历史违建部分,已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的,可以参照前款规定由区政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。

      区政府征收取得的物业权利,由区政府物业管理中心按照有关规定与市场主体协商签订搬迁补偿协议。

      第二十八条 申请实施主体资格确认的,应提交下列材料:

      (一)申请书。

      (二)申报主体身份证明材料。

      (三)申报主体房地产开发资质证明文件。

      (四)城市更新单元规划确定的项目拆除范围内具有相应资质的测绘单位出具的土地和建筑物测绘报告、权属证明及抵押、查封、居住权登记等情况的核查文件。

      (五)申报主体形成或作为单一主体及合作实施的证明材料,包括:

      1. 申报主体收购权利主体房地产的证明材料及付款凭证;

      2. 申报主体与权利主体签订的协议、付款凭证、安置房屋交付凭证等相关协议履行材料;

      3. 权利主体以其房地产作价入股成立或者加入公司的证明文件;

      4. 申报主体本身即为权利主体或者权利主体之一的相关证明文件;

      5. 以合作方式实施的城中村改造项目的改造合作协议。

      (六)城市更新项目实施方案。

      (七)关于原农村集体经济组织继受单位已履行集体资产处置相关手续的证明材料。

      (八)关于区属企业国有资产已履行国有资产处置相关手续的证明材料。

      (九)辖区街道办事处出具的项目审查意见。

      第二十九条 区城市更新和土地整备局应在收到申请后在规定的期限内完成对申请材料的审查。

      申报主体的申请存在资料不全、权属不清或权利受限制等情形的,区城市更新和土地整备局应当做出书面答复并说明理由;申报主体符合实施主体确认条件的,区城市更新和土地整备局应当在项目现场、辖区街道办事处、区政府网站对申报主体提供的土地、建筑物权利人情况及单一主体的形成情况进行不少于10个自然日的公示,并在深圳商报或深圳特区报进行公示。

      第三十条 区城市更新和土地整备局应在公示结束后规定的期限内完成公示意见的处理。有关异议经核实成立或者暂时无法确定的,应当书面答复申报主体并说明理由。

      公示期满未收到异议或者有关异议经核实不成立的,区城市更新和土地整备局应当在公示期满或异议处理完毕后与申报主体签订项目实施监管协议,向申报主体核发实施主体确认文件。

      确认实施主体后,区城市更新和土地整备局应当及时将搬迁补偿协议备案信息推送区住房和建设局、不动产登记机构。各有关部门和不动产登记机构暂停办理涉及城市更新项目拆除范围内物业的审批、登记等事项。

      第三十一条 区城市更新和土地整备局与实施主体签订的项目实施监管协议相关内容依据《条例》等有关规定执行。

      第六章 用地移交建设用地审批

      第三十二条 按照城市更新单元规划,独立占地的城市基础设施、公共服务设施和城市公共利益项目等用地,实施主体应依照有关规定办理入库移交手续。

      第三十三条 无偿移交政府公共用地地上建筑物,完成物业权利人核实后,方可按以下流程办理提前拆除:

      (一)市场主体向辖区街道办事处提出提前拆除申请,辖区街道办事处对提前拆除建筑物是否已完成物业权利人核实及是否已理清经济关系进行核实后报区城市更新和土地整备局审核。

      (二)区城市更新和土地整备局审核申请提前拆除建筑物是否位于无偿移交政府公共用地,审核后认为符合条件的,结合项目推进实际情况,报区政府审定。区政府同意后,区城市更新和土地整备局将审核结果函复辖区街道办事处。

      (三)经审核同意提前拆除的,市场主体应在提前拆除施工前十五日内按照区住建部门相关规定办理拆除备案手续。

      (四)完成拆除备案后,市场主体方可实施提前拆除。

      除提前向政府无偿移交公共用地,且经区政府同意拆除该用地上建筑物的情形外,城市更新项目拆除范围内建筑物应当在区城市更新和土地整备局与实施主体签订项目实施监管协议后,方可按规定拆除。实施主体应当在拆除施工十五日前,向区住房和建设局办理备案手续。

      实施主体在完成建筑物拆除后,应向区城市更新和土地整备局申请对建筑物拆除情况进行确认。

      第三十四条 城市更新项目范围内建筑物拆除完毕后,由物业权利人或者其委托的实施主体依法办理不动产权属注销登记手续。

      第三十五条 地上建筑物已拆除确认完毕,且完成不动产权属证书注销工作后,实施主体向区城市更新和土地整备局申请建设用地审批,开发建设用地的申报材料及审批工作具体依据《深圳市拆除重建类城市更新项目用地审批规定》等有关规定执行。

      第三十六条实施主体向区城市更新和土地整备局申请办理《建设用地规划许可证》,申报材料及办理审批工作具体依据有关规定执行。

      第三十七条 实施主体签订的土地使用权出让合同中应当明确的内容依据《实施细则》等有关规定执行。

      涉及产业项目的,实施主体应签订的产业发展监管协议作为土地使用权出让合同附件。

      涉及保障性住房的,实施主体应在签订土地使用权出让合同前签订保障性住房监管协议。

      第三十八条 拆除范围内土地涉及未完善土地征转用补偿手续的,在签订土地使用权出让合同前,由原农村集体经济组织继受单位自行厘清经济关系后与相关部门签订完善手续的协议,政府不再另行补偿。实施主体可协助原农村集体经济组织继受单位厘清经济关系。

      第七章 报建验收

      第三十九条 实施主体向区城市更新和土地整备局申请建设工程规划许可的,应按照《中华人民共和国城乡规划法》《深圳市城市规划条例》等有关规定执行。

      第四十条 区城市更新和土地整备局应在收到申请后进行审查。符合相关规定的,向实施主体核发《建设工程规划许可证》;不符合相关规定的,作出不予行政许可决定,并书面告知理由。

      第四十一条 实施主体申请建筑工程施工许可的,区住房和建设局应按施工许可的有关规定办理。

      第四十二条 实施主体向区城市更新和土地整备局申请建设工程规划验收的,应按照《中华人民共和国城乡规划法》《深圳市城市规划条例》等有关规定执行。

      第四十三条 区城市更新和土地整备局应在收到申请后对建设工程规划条件进行核实。经核实,规划条件符合相关规定的,向实施主体核发《建设工程规划验收合格证》;规划条件不符合相关规定的,不予发放《建设工程规划验收合格证》。

      第四十四条 实施主体申请竣工验收备案的,区住房和建设局应按竣工验收的有关规定办理。

      第八章  项目监管

      第四十五条在项目申请办理房地产销售时,区住房和建设局根据实施主体的报告以及经备案的搬迁补偿协议将用于产权置换的房屋预先保留,不予销售。

      第四十六条 城市更新项目应纳入实施资金监管的内容包括:

      (一)应由实施主体建成并无偿移交的城市基础设施和公共服务设施。

      (二)城市更新项目范围内用于产权置换的物业,实施主体与被搬迁人约定不纳入资金监管的除外。

      (三)根据项目搬迁补偿协议实施主体尚未向被搬迁人支付的货币补偿款,实施主体与被搬迁人约定不纳入资金监管的除外。

      产权置换物业及应由实施主体建成并无偿移交的城市基础设施和公共服务设施的监管资金,按照相应建筑面积乘以每平方米人民币3500元建设成本核算,区城市更新和土地整备局可依据实际情况修订建设成本标准并发布实施。

      实施主体负责按照实施监管协议书约定提供由银行或经区政府认可的金融机构开具以区城市更新和土地整备局为受益人,以实施主体为被保证人的不可撤销、见索即付的履约保函,落实资金监管。

      第四十七条 涉及产业发展的城市更新项目,由区工业和信息化局对其产业规划落地以及招商引资工作进行引导、协调与监督,保证更新单元规划确定的产业导向和招商目标落实到位。

      第四十八条 城市更新项目中的公共住房由区住房和建设局在规划建设阶段落实监管及在建成后负责接收、办理产权登记及使用管理。
        除公共住房外,城市更新项目中配建的创新型产业用房、实施主体无偿配建的政府公共配套设施等政府物业由区财政局(区政府物业管理中心)负责接收、办理产权登记和移交相关单位使用及管理。创新型产业用房由区工业和信息化局负责运营管理和监督检查。实施主体应根据土地使用权出让及监管协议的约定,履行移交并配合办理产权登记的义务。

      第四十九条 区城市更新和土地整备局在核发实施主体确认文件时,应当抄送市市场监督管理局龙华监管局。实施主体在办理股权变更时,相关纳税人应依法纳税,国家税务总局深圳市龙华区税务局应督促相关纳税人依法纳税。

      第五十条 实施主体在实施城市更新项目的过程中存在违法拆除行为的,由区住房和建设局依法认定和处理。实施城市更新项目过程中存在其他违反法律法规规定的行为的,由相关部门依法查处。

      第九章  附则

      第五十一条 2021年3月1日前已进行更新意愿公示,且公示无异议或异议不成立的城市更新单元,申报主体仍应向辖区街道办事处申请对物业权利人进行核实并报区城市更新和土地整备局备案,但物业权利人核实情况不影响城市更新单元计划申报审批工作。

      第五十二条 申报主体及实施主体对其向区城市更新和土地整备局提交的申请材料的真实性、合法性负责,并承担由此产生的相关法律责任。

      第五十三条 本实施办法未规定的其他城市更新事项,按照《条例》《办法》《实施细则》及其它有关规定执行;在本实施办法施行后,市、区对城市更新事项有新规定的,按照新规定执行。

      第五十四条本实施办法中应进行公示的,公示费用由申报主体承担。

      第五十五条城市更新相关职能部门应按照规定时限完成审核事项,本实施办法未规定审核时限的,按有关规定中的时限要求执行。公示、公示意见处理、征求各部门意见、上报市政府或相关上级部门的审批时间、专家评审、论证时间不计入办文时限。

      第五十六条 本实施办法由区城市更新和土地整备局负责解释。

      第五十七条 本实施办法自发布之日起施行,有效期五年。《深圳市龙华区城市更新实施办法》(深龙华府规〔2017〕2号)同时废止。

  • 关于《深圳市龙华区城市更新实施办法(修订征求意见稿)》的修订说明
      一、修订背景和必要性

      2021年3月1日,《深圳经济特区城市更新条例》(以下简称《更新条例》)正式施行,提高了城市更新领域的立法层次,完善了城市更新政策体系,破解了城市更新的深层障碍,明确了应当把握的原则性、方向性的问题,进一步推动了城市更新高质量发展。《更新条例》施行后,龙华区急需通过更为具体的规定指导辖区内的城市更新活动,保障《更新条例》的顺利落地及实施。

      此外,《深圳市龙华区城市更新实施办法》(以下简称《实施办法》)已施行数年,期间城市更新各环节的操作细则陆续出台,各部门机构职能亦发生较大变化,《实施办法》已无法满足当前城市更新发展的需要。

      综上,龙华区有必要结合《更新条例》和辖区内的实际情况,及时调整修订《实施办法》,依法依规有序推进城市更新活动顺利开展。

      二、修订原则

      (一)衔接现有政策、制度、规范体系

      与现有深圳城市更新制度体系、深圳城市计划、规划成果体系、城市更新政策文件相衔接。

      (二)面向实施,保障可操作性

      进一步明晰物业权利人核实、建筑物提前拆除、项目监管、政策衔接等流程并细化操作,落实《更新条例》中的规定,确保城市更新活动顺利推进。

      三、修订主要内容

      本次修订对《实施办法》原有架构进行了适当调整并对内容进行精简,分为9章57条,包括总则、城市更新单元计划审批、土地信息核查及历史用地处置、城市更新单元规划审批、实施主体确认、用地移交与建设用地审批、报建与验收、项目监管、附则。修订主要内容如下:

      (一)第一章“总则”

      1.结合原《实施办法》印发至今城市更新项目推动过程中存在的障碍、难点,于第四条中进一步完善、明确区城市更新领导小组各成员单位的职责。

      2.第五条中新增关于区城市更新部门建立城市更新决策咨询机制的规定。

      (二)第二章“城市更新单元计划审批”

      1.结合《更新条例》《市规划和自然资源局关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》等相关规定,增加第七条,明确城市更新单元计划申报主体应向辖区街道办事处申请进行物业权利人核实规定及具体操作流程。

      2.优化计划审批规定内容,删减计划申请材料,并增加第十二条,强调计划调整、调出的申报、审批程序等事宜参照计划制定相关规定执行的要求。

      (三)第三章“土地信息核查及历史用地处置”

      第十三条中更新完善关于信息核查、历史用地处置的相关表述。

      (四)第四章“城市更新单元规划审批”

      1.第十六条中明确对于结转至2010年规划制定计划项目没有明确计划申报主体,规范申报主体的确定。

      2.优化规划审批规定内容,删减规划申请材料,增加第二十条、第二十一条,明确城市更新单元规划修改及规划容积确定依照相关规定执行的要求。

      (五)第五章“实施主体确认”

      1.为保障区属国有资产、集体资产,明确要求按有关规定办理处置手续,并明确城市更新项目应在实施主体确认阶段就完善相关处置手续情况征求区国有资产监督管理局意见。

      2.结合《更新条例》有关规定,增加第二十四条,搬迁补偿协议原则采用示范文本,规范搬迁补偿行为并明确信息共享推送制度。

      3.结合《更新条例》有关规定,进一步明确拆迁难的破解路径,增加第二十五条、第二十六条、第二十七条,明确行政调解单位、城市更新项目启动行政征收条件等事宜。

      4.第二十八条中更新申请实施主体资格确认应提交的材料要求。

      5.第二十九条中调整土地、建筑物权利人情况及单一主体形成情况的公示期限为10日,保障公众对实施主体确认的知情权、参与权和监督权。

      6.结合《更新条例》有关规定,第三十条中新增确认实施主体后有关部门和机构应当暂停办理拆除范围内物业的审批、登记的要求。

      (六)第六章“用地移交与建设用地审批”

      1.结合《更新条例》有关规定,第三十三条中新增并明确办理无偿移交政府公共用地地上建筑物提前拆除的办理程序,保障被搬迁人合法权益。

      2.结合城市更新运作实际程序,第三十七条中新增涉及产业项目及保障性住房签订监管协议的相关要求。

      3.增加第三十八条,明确涉及未完善土地征转用补偿及经济关系理清的相关事宜。

      (七)第八章“项目监管”

      1.参考各区监管资金建设成本核算标准及《深圳市各类物业建筑安装工程总造价标准》,结合龙华区实际情况,第四十六条中调整城市更新项目实施监管资金中建设成本核算的金额标准。

      2.结合城市更新运作实际程序,第四十八条中明确负责接收、管理公共住房及配建的创新型产业用房、政府公共配套设施的单位。

      3.结合《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》等有关规定,建立信息通报机制,第四十九条中明确核发实施主体确认文件应抄送市场监督管理部门,并强调实施主体股权变更行为应当依法纳税。

      4.结合《更新条例》等有关规定,明确违法拆除行为认定及处理部门,规范城市更新拆除工作秩序。

      (八)第九章“附则”

      1.为进一步落实物业权利人核实工作,提高城市更新审批效率,增加第五十一条,明确关于条例实施前已进行更新意愿公示的城市更新单元应进行物业权利人核实,但核实情况不影响计划申报审批工作。

      2.增加第五十四条,明确公示费用的承担主体。

      3.第五十七条中新增实施办法有效期的规定。

      专此说明。

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  • 问:龙华区城市更新实施办法本次修订的背景是什么?
    答:2021年3月1日,《深圳经济特区城市更新条例》(以下简称《更新条例》)正式施行,提高了城市更新领域的立法层次,完善了城市更新政策体系,破解了城市更新的深层障碍。《更新条例》施行后,龙华区需通过更为具体的规定指导辖区内的城市更新活动,保障城市更新的顺利实施。 此外,《深圳市龙华区城市更新实施办法》(以下简称《实施办法》)已施行数年,期间城市更新各环节的操作细则陆续出台,各部门机构职能亦发生较大变化,《实施办法》已无法满足当前城市更新发展的需要。龙华区有必要结合《更新条例》和辖区内的实际情况,及时调整修订《实施办法》,依法依规有序推进城市更新活动顺利开展。
  • 问:龙华区城市更新实施办法的修订可以更加保障权利人合法权益吗?
    答:本次《深圳市龙华区城市更新实施办法》的修订,结合了《深圳经济特区城市更新条例》等上层次法律规定,通过细化规定物业权利人核实及具体操作流程,调整城市更新项目实施监管资金等,《深圳市龙华区城市更新实施办法》的修订更保障了物权权利人的合法权益。
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