深圳市龙华区人民政府办公室关于印发《龙华区股份合作公司物业租赁管理办法》的通知

各街道办，区直各单位，驻区各单位：

　　现将《龙华区股份合作公司物业租赁管理办法》印发给你们，请遵照执行。

　　深圳市龙华区人民政府办公室

　2023年6月24日

　　龙华区股份合作公司物业租赁管理办法

　　第一章 总则

　　第一条为进一步规范龙华区股份合作公司物业租赁行为，确保物业租赁公平、公正、公开，推动集体物业优化配置和保值增值，根据《深圳经济特区股份合作公司条例》等法律法规规定及相关文件精神，结合龙华区实际，制定本办法。

　　第二条本办法所称物业租赁，是指股份合作公司将物业出租给承租人使用并收取租金的行为。

　　本办法所称物业，是指股份合作公司拥有所有权或享有权益的物业，包括厂房、酒店、宿舍、住宅、商铺、商住两用、写字楼及其他建筑物、构筑物、附着物等，以及空置土地。

　　本办法所称产业用房，是指从事工业生产为主以及介于第二与第三产业之间，容纳研发、孵化、中试等创新型产业功能的建筑，包括工业厂房和研发用房。

　　第三条深圳市龙华区国有资产监督管理局（集体资产管理局）（以下简称“区国资局”）及各街道办事处为股份合作公司物业租赁行为的监管部门。

　　区国资局负责制定相关政策、规范，指导街道办事处开展股份合作公司物业租赁相关的工作。

　　街道办事处具体负责监督和指导辖区股份合作公司物业租赁行为。

　　第二章 交易方式

　　第四条股份合作公司物业租赁可通过深圳市公共资源交易平台（以下简称“平台”）招租、自行招租或与原承租人续约。

　　第五条建筑面积3000平方米以上，或月租金15万元以上，或租赁期限超过10年的物业应通过平台招租。股份合作公司不得采用将一个整体租赁项目分拆成多个项目出租给同一承租人等方式，规避通过平台招租。

　　通过平台招租可以采用公开招标、竞争性谈判、单一来源谈判等交易方式。

　　（一）公开招标，是指股份合作公司以招租信息公告的方式邀请3个以上不特定的意向承租人参与投标的交易方式。

　　（二）竞争性谈判，是指股份合作公司以招租信息公告的方式与2个意向承租人，通过谈判或竞价确定成交人的交易方式。

　　（三）单一来源谈判，是指股份合作公司与唯一的意向承租人通过谈判确定成交人的交易方式。

　　第六条 物业租赁原则上应采用公开招标方式进行交易。符合资格条件的投标方不满3个的，按照以下方式确定承租人：

　　（一）产生2个符合资格条件的投标方的，采用竞争性谈判方式确定承租人，产业用房租赁原则上不采用竞价方式；

　　（二）产生1个符合资格条件的投标方的，采用单一来源谈判方式确定承租人；

　　（三）未产生符合资格条件的投标方的，可延长公告期，也可经股东大会或股东代表大会授权的董事会、监事会、集体资产管理委员会（以下简称“三会”）审议后变更条件重新招租。

　　符合（一）（二）项情形的，经“三会”审议通过，可经公告直接转为相应交易方式。

　　第七条符合下列条件之一的，可采用单一来源谈判方式进行交易：

　　（一）物业用于市、区相关部门推荐的重大产业项目，或区属国企用于产业发展、公共利益事项的；

　　（二）上年度产值正增长的规模以上工业企业、重点建设或引进的研发机构和创新载体、独角兽企业及准独角兽企业，最近两年营收正增长的国家高新技术企业、国家高新技术培育入库企业；

　　（三）区产业链牵头部门认定的数字经济主导产业企业，或经认定的有效期内“专精特新”中小企业、国家专精特新“小巨人”企业；

　　（四）物业供党政机关、社区工作站、居委会、学校、医院等行政事业单位使用的，或物业用于党建阵地、交通、政府人才保障房、残疾人、养老等公共（公益）事业的；

　　（五）物业位于城市更新单元、土地整备利益统筹等项目范围内，且由项目合作方承租的；

　　（六）区委区政府批准的其他情形。

　　第八条建筑面积不满3000平方米、月租金不满15万元，且租赁期限在10年以下的物业，由股份合作公司董事会按照市、区文件和公司章程有关规定自行招租或通过平台招租。

　　股份合作公司自行招租的，应在签订租赁合同前将相关材料在公司范围内进行公示，公示期不得少于10个自然日。

　　第九条符合下列条件之一的，股份合作公司可与原承租人在合同到期后协议续约：

　　（一）优质企业：具有市级或以上高新技术企业称号、守合同重信用企业称号或龙头企业称号的政府重点扶持企业，或经认定的有效期内“专精特新”中小企业、国家专精特新“小巨人”企业；

　　（二）纳税大户：龙华区年纳税金额100万元以上的企业；

　　（三）重点产业：符合区产业规划、发展导向，区产业主管部门或辖区街道办事处建议续约的；

　　（四）更新改造：位于连片开发、升级改造区域，已形成具体方案并在预期开发时点内的物业续约；

　　（五）企业配套：企业租用股份合作公司同一区域内多宗物业，且已到期物业为企业经营的必要配套。续约期不得超过未到期物业的最晚到期日；

　　（六）党群公益：原承租人为区党政机关、社区工作站、居委会、学校、医院等机关事业单位或区属国企；

　　（七）数字经济：经国务院科技行政主管部门认定为国家级孵化器的孵化机构，经区产业链牵头部门认定为龙华区数字经济园区（楼宇）的运营机构等；

　　（八）其他情形：区委区政府批准的其他情形。

　　第十条股份合作公司可在租赁合同到期前6个月内开展有关招租工作，确需提前超过6个月的，须经街道办事处同意。

　　第三章 租赁程序

　　第十一条物业租赁事项按以下程序进行：

　　（一）信息征集：街道办事处每季度将股份合作公司产业用房信息报区产业主管部门，征询优质承租人推荐及产业指导意见；

　　区产业主管部门有优质承租人推荐的，应在 15 个自然日内以书面形式告知街道办事处，由股份合作公司与意向承租人开展商业谈判；

　　区产业主管部门临时有优质承租人推荐的，应至少在租期到期前3个月书面告知街道办事处。

　　（二）方案制定：股份合作公司须制定租赁方案。租赁方案应包括租赁标的、标的权属、抵押情况、功能用途、交易方式及转换规定、租金、租期、支付方式、承租人资格条件、解约条件与授权、转租要求及其他会影响交易的信息。

　　（三）研究审议：股份合作公司召开“三会”审议租赁方案，审议通过后，将租赁方案及相关材料报社区党委审议。

　　（四）方案公示：经社区党委审议通过后，股份合作公司在公司范围内公示租赁方案等相关材料，公示期不得少于10个自然日。

　　（五）方案表决：公示结束后，股份合作公司应将租赁方案等相关材料提交股东大会或股东代表大会表决。表决通过后，通过龙华区股份合作公司综合监管系统（以下简称“综合监管系统”）将相关材料提交街道办事处审查。

　　股东大会或股东代表大会决议应包括以下内容：

　　1.同意租赁方案；

　　2.同意股份合作公司成立交易工作小组，通过租赁方案明确的交易方式确定承租人。

　　（六）街道审查：街道办事处在收到股份合作公司提交的材料之日起5个工作日内出具审查意见，审查认为不符合规定的，应一次性说明理由，并告知需补充的材料。

　　（七）组织交易：经街道办事处审查通过后，除第九条规定的情形外，物业租赁事项均须通过平台交易。其中，采用公开招标、竞争性谈判方式交易的，在评审环节可采用综合评分法等方式，并将投标方履约能力、市场价格波动应对预案等列为重点考察事项，对于投标方报价超过最近年度发布的租金参考价格的部分，价格方面得分不再相应增加。

　　具体操作细则由平台另行制定。

　　（八）结果公示：交易结果确认后5个工作日内，股份合作公司在本公司范围内公示交易结果，公示期不少于3个工作日。

　　（九）合同备案：股份合作公司应在合同签订后5个工作日内向街道办事处申请合同备案，并将合同信息录入综合监管系统。其中，党群公益类项目合同由街道办事处向业务主管部门备案。股份合作公司出租产业用房的，应在租赁合同中约定：生产经营活动需符合区产业发展导向，符合区关于安全生产和环保等方面的政策要求。

　　第十二条租赁方案等材料经股东大会或股东代表大会表决通过后，股份合作公司应向街道办事处提交以下材料，并保证材料的真实性和完整性：

　　（一）租赁方案；

　　（二）“三会”和股东大会或股东代表大会决议；

　　（三）社区党委意见；

　　（四）公示照片；

　　（五）其他相关材料。

　　第四章 物业转租

　　第十三条物业转租是指承租人将物业转租给次承租人的租赁行为。

　　产业用房原则上不得转租。在深圳市住房租赁监管服务平台备案的专业化租赁运营机构或区属国企出于经营需要，拟转租产业用房的，须经“三会”审议通过，并将与次承租人的租赁合同报股份合作公司备案。股份合作公司应在转租合同签订后15个工作日内，将合同信息录入综合监管系统。

　　非产业用房转租应由承租人提出书面申请后，由股份合作公司原决策机构决策并报街道办备案。

　　第十四条股份合作公司同意产业用房转租的，应与承租人签订补充协议，并在协议中约定以下事项：

　　（一）转租不得改变物业原有用途；

　　（二）转租租期不得超过承租人租赁合同的剩余期限；

　　（三）承租人租赁合同变更、解除或终止的，因转租而签订的租赁合同应随之相应变更、解除或终止；

　　（四）次承租人不得再行转租。

　　次承租人资格、转租租金、转租水电费用需符合区产业用房租赁有关文件要求，以杜绝违规转租，降低实体经济企业用房成本，优化营商环境。　　

　　第五章 监督管理

　　第十五条党政机关工作人员、国有企业管理人员违反本办法，在股份合作公司物业租赁过程中存在收受贿赂、徇私舞弊、玩忽职守等违法违纪行为的，由纪检监察机关依法依规依纪处理。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

　　股份合作公司不得采用自行招租的方式将物业出租给“三会”成员及其实际控股的企业。股份合作公司有关人员违反本办法规定进行物业租赁的，由辖区街道办事处及相关部门视情节轻重对相关责任人依照有关规定处理。涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

　　第十六条在物业租赁过程中发生纠纷的，由辖区街道办事处调解，或遵循法律途径解决；因平台交易规则或程序发生纠纷的，由平台调解，或通过法律途径解决。

　　第十七条存在以下情形的，由街道办事处负责核实，并将相关信息告知平台。交易工作小组在评审环节对相关方履约能力等进行减分处理：

　　（一）原承租人租赁期满拒不搬离物业的；

　　（二）中标（成交）人无正当理由拒绝签订租赁合同的；

　　（三）承租人未按期足额缴纳租金、水电费、管理费等的。

　　第六章 附则

　　第十八条本办法未尽事宜，或与相关法律、法规和上级有关规定不一致的，按照相关法律、法规和上级有关规定执行。

　　第十九条本办法由区国资局负责解释。

　　第二十条本办法自2023年7月10日起施行，有效期5年。