深圳市龙华区住房和建设局关于深圳市龙华区二届人大三次会议第20230290号建议答复的函

刘垚（等九位）代表：

　　您提出的关于推进新老小区建立业主委员会及监督业主委员会维权实务的建议收悉，现答复如下：

　　一、建议办理过程

　　根据龙华区委、区政府督查室对第20230290号建议办理的分工要求，区住房建设局负责办理：“推进新老小区建立业主委员会及监督业主委员会维权实务”的建议，福城街道办、观澜街道办、观湖街道办、民治街道办、龙华街道办、大浪街道办会同办理。我局积极推动“城市管家”进村，制定城中村物业管理的指导文件，推动居民小区业委会应建尽建，加大执法检查力度，以提升我区物业管理水平。

　　二、答复相关建议

　　（一）针对“以提高社区管理水平，居民生活质量为目的，建议相关管理部门根据物业管理原则，监督新老小区物业管理实施和收费等责任，针对居民投诉，协调相关部门落实监督检查工作，督促物业管理公司责任到位。”建议，答复如下：

　　一是制定《2023年龙华区物业管理专项整治工作方案》，针对信息公开、安全管理、物业服务质量等重点问题在全区范围内深入开展物业管理专项治理活动，督促物业公司履职到位。二是认真贯彻《深圳市物业服务评价管理办法》，深入开展物业服务评价活动。对物业服务评价较低的项目进行提醒约谈，督促企业提高物业服务水平。三是加大对商品房住宅小区信息公开工作的执法检查力度，对违规的物业服务企业依法依规严肃查处，集中处理一批群众意见大、信访投诉多的突出问题，以促进物业公司规范履行责任。今年以来，我局已对142个商品房住宅小区进行信息公开检查，累计出动332人次，对检查发现的问题均已要求物业及时整改。四是要求各物业服务企业共有资金账户应开尽开，对34个商品房住宅小区发送提醒函，开展约谈30余次，对未按要求开设和使用共有资金账户的物业服务企业进行提醒。

　　（二）针对“对于目前没有明确物业管理公司的老小区和城中村，落实物业管理责任部门，保障小区安全，卫生。同时向小区居民宣讲物业管理的必要性，和物业管理规范。提高小区居民的生活质量。”建议，答复如下：

　　一是我局印发《深圳市龙华区关于“城市管家”进驻城中村的实施方案》《龙华区“城市管家”物业服务考核实施方案（试行）》，针对无物业城中村，逐步推动“城市管家”进驻城中村提供物业服务，通过“城市管家”接管、顾问等方式，分批推进，全面提升“城市管家”物业进驻率，提升服务质量。目前，全区已有294个城中村小区计划引入“城市管家”，其中110个已引入“城市管家”，进驻率达37.4%。

　　二是积极开展《深圳经济特区物业管理条例》及其配套文件的宣贯。通过向物业服务企业印发《深圳市龙华区住房和建设局关于做好物业小区普法宣传工作的通知》，督促各物业服务企业结合住宅小区城市文明创建工作，开展社会主义核心价值观、社会主义法治理念和法律常识等普法宣传活动。利用物业管理微信群，加大普法宣传力度，邀请专业律师开展《深圳经济特区物业管理条例》普法宣传，今年以来我局已开展4次物业管理知识宣讲培训。

　　（三）针对“建议城市管理部门加强物业管理监督队伍，加强对物业管理人员培训，解决有人管、能管好的问题。对新建小区，严格限制自建自管，鼓励开发商通过市场公开选聘物业公司，防止自建自管问题发生。监督物业收费的合法性和透明性。”建议，答复如下：

　　一是加强物业管理日常巡查，督促物业公司履职。安排专门人员对辖区物业小区开展日常巡查检查，发现问题下发整改通知单，要求物业服务企业限期整改。今年以来，我局共出动918人次，排查住宅小区、大中型商超、写字楼合计433个（含复查），排查出问题924个，下发整改建议书433份，责令立行立改，对不能立即整改的，认真落实闭环整改要求。

　　二是加强物业管理人员培训。组织物业服务企业工作人员深入学习《深圳经济特区物业管理条例》及其配套文件，今年以来已针对《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）》、物业服务评价、共有资金账户开设、物业安全管理、绿色宜居社区创建开展了4次培训，进一步增强了物业服务人员的工作水平。

　　三是根据《深圳经济特区物业条例》第四十九条第一款规定“物业管理区域依法成立业主大会之前，建设单位应当选聘物业服务企业提供前期物业服务，并按照有关规定拟定临时管理规约。”，该规定并未明确前期物业的引进必须通过公开招标方式。后续，我局将把相关建议向市级主管部门反映，鼓励开发商通过市场公开选聘物业公司。

　　四是我局研究出台《龙华区城中村小区物业服务内容及成本指引》，明确城中村小区三级物业服务内容及收费成本，为城中村物业服务收费提供参考。据了解市级主管部门正在研究制定新的住宅物业服务收费指导标准，待文件出台以后，将认真组织实施。

　　（四）针对“对新老小区区别对待，本着服务人民群众的原则，帮助协调成立业主委员会，明确管理范围、责任以及换届选择等规定的同时，简化申请的条件和成立的时间限制，做到有物业就有业委会，提高小区业委会和物业的比例，提升业委会的监督能力，为居民做实事，做好事。”建议，答复如下：

　　一是坚持党建引领业委会规范发展，通过采取压实工作责任、强化舆论宣传、加大跟踪指导、把好人选关等措施积极推动商品房住宅小区业委会应建尽建。截至目前，龙华区现有商品房住宅小区211个，已成立业委会的有53个（有效期内），总数在全市11个区中排名第6，今年累计成立（含换届）业委会6个，目前尚有31个正在开展筹备工作，36个正在换届更新中，待备案完成后，将大幅提升我区业委会成立比例。

　　二是据了解市级主管部门正在研究制定《深圳市业主组织若干规定》，该文件对业主大会、业委会成立及履职工作做了更详细的规定，待文件出台以后，我局将认真组织实施。

　　此函。

深圳市龙华区住房和建设局

2023年9月13日