深圳市龙华区人民政府关于深圳市六届人大三次会议第20170221号建议汇办意见的函

市住房和建设局：

　　赵大运等9位代表提出的《关于加强物业进“城中村”的建议》（第20170221号）收悉，现就与我区有关的问题提出如下意见，供你们答复时参考：

• 龙华区未继续推行以奖代补

　　龙华区共有118个城中村小区享受了原宝安区以奖代补政策，在补贴政策停止之后，大部分中村小区的物业管理企业退出管理，导致部分城中村小区管理水平倒退，甚至重返“脏乱差”局面。其他未退出的物业管理企业也有部分艰难经营，苦苦支撑。基于这种情况，经过综合考虑，龙华区未继续推行以奖代补政策。

• 探索城中村物业管理自治模式

　　结合龙华区2015年开始实施的城中村综合整治工作，提出以“整治一个，提升一个”的工作思路，推动城中村物业管理自治机构发展，引入专业物业服务企业或者由社区股份公司成立专业化物业服务机构规范实施物业管理，推动城中村物业管理市场化运作，增强居民自治，进一步提高管理人员专业水平及居民对物业管理的认可度，确保城中村公共设施有维护、安全有保障，创造安全、文明、卫生的城中村居住环境，切实巩固城中村综合整治成果。

• 推进城中村物业管理改革

　　（一）成功树立典型标杆小区

　　2014年以来大力建设的观澜丹坑新村、龙华和平小区、民治南景新村三个试点小区取得了明显成效，推进城中村物业管理房主自治，探索成立了“城中村”物业管理自治机构，搭建起小区内部协商、共同管理的桥梁，并从物业管理层面破解脏、乱、差的老大难问题，三个试点小区居住、治安环境大幅提升，真正实现居民自治管理，居民幸福感日益增强。试点工作的成效也吸引了新华网、《南方日报》、《深圳特区报》、《宝安日报》等多家媒体10多次的报导，以点带面，扩大了试点工作的社会效果。很多城中村居民看到报道后，纷纷到龙华和平小区、民治南景新村进行考察学习。

　　（二）复制推广成功的自治模式

　　试点工作的成功为我们提供了工作思路，我们总结分析了相关经验，在其他城中村小区进行了复制推广。一是推广物业管理自治机构成立经验。指导民乐翠园、汇食街等条件成熟的城中村小区，参照试点小区成立小区物业管理自治机构。经过宣传推广，龙华区已有11个城中村小区成立物业管理自治机构，分别是南景新村、和平小区、丹坑小区、民乐翠园、西头新村、玉翠新村南A区、福茂新村、荔苑新村B区、桂花新村、章阁新村、汇食街小区。二是指导城中村小区引进物业管理单位。汇食街、共和新村小区成功复制和平小区的房主自治模式，成立物业管理自治机构之后，组建物业管理公司专门为小区提供物业管理服务。辖区街道指导景龙新村、集瑞小区、景乐北区、景乐南区、玉翠新村A、B区、富联B区、富泉新村等7个小区引进了物业管理单位。

　　（三）引进物业管理专家进行研究和指导

　　为深入研究我区城中村物业管理相关问题，探索进一步解决城中村小区物业管理现存问题的方法，2016年6月，龙华区组建了城中村小区物业管理长效机制研究服务项目专家组。一是开展城中村物业管理现状和问题调研。二是总结和推广民治城中村物业管理考核模式。在推进“双提升”行动过程中，同步推进的“城中村物业管理考核模式”对于促进城中村物业服务企业提升物业管理水平有较好的促进作用，有较大的参考价值。专家组调研了考核模式，进行了可行性研究，提出加以改良推广的建议，并协助制定了《龙华新区城中村物业管理评价考核执行方案》。三是经过调研分析，专家组认为城中村物业管理缺乏法律法规规定，没法明确城中村小区物业管理的委托主体、委托形式以及责任承担等内容。龙华区正组织专家组起草《龙华新区城中村物业管理办法》和《龙华新区城中村物业管理服务标准》等相关规范性文件。

• 建议

　　（一）分类分析城中村小区的特点，按类创建相应的物业管理模式。城中村小区物业管理制度不完善，底子薄，不能追求一步实现市场化，但是市场化仍然是长期目标。城中村小区大概有村民自建房、外地人建房、统一开发建设三种类型，应当根据房主的集体意愿，结合不同业权形态，鼓励由社区股份公司成立物业服务公司，或者小区自建物业公司，又或者引进市场化专业物业服务公司，分别建立“居民自治”、“建房人自治”、“房主自治”等模式。

　　（二）设立城中村小区物业服务收费指导标准，引导城中村物业管理规范发展。由于城中村物业管理工作中环境卫生、治安巡逻、绿化养护、停车管理等存在多头管理，物业公司的服务内容和收费价格没有统一标准，致使大部分的城中村小区物业管理没有固定服务内容，收费定价随意。制定统一指导标准，以服务内容定价，是引导城中村物业管理规范发展，提高服务质量的方法之一。

　　（三）鼓励物业公司发展多种经营，探索政府向物业公司购买服务形式。在经济发展水平相对落后的片区，城中村小区物业管理的经济基础一时难以改变，要提高物业公司生存能力，实现盈利，可以考虑鼓励物业公司发展小区广告位经营、停车场经营、家庭维修等业务。政府也可以探索向物业公司有偿购买清洁卫生、出租屋信息登记、计生信息登记等服务。

　　（四）标本兼治，考虑长远发展，探索设立城中村小区公共设施设备维修资金。既要对城中村小区的硬件设施开展大整治，又要考虑整治完成后的维修保养，建立城中村小区物业管理的可持续发展机制。可以探索参考现行商品房物业专项维修资金的形式通过众筹来筹集首期维修资金，房主缴纳日常维修金的方式设立城中村小区公共设施设备维修资金，确保城中村小区物业后期保养有资金保障，巩固城中村综合整治的成果。

　　专此函致。

　　（联系人：邹锡冰，联系电话：23446360）

　　深圳市龙华区人民政府

　　2017年3月18日