深圳市龙华区住房和建设局关于深圳市龙华区二届人大三次会议第20230087号建议答复的函

许楷楠（等四位）代表：

　　你们提出的关于深圳市物业管理条例补充修订的建议收悉，现答复如下：

　　一、建议办理过程

　　根据龙华区委、区政府督查室对第20230087号建议办理的分工要求，区住房建设局负责办理“关于深圳市物业管理条例补充修订”的建议，福城街道办、观澜街道办、观湖街道办、民治街道办、龙华街道办、大浪街道办会同办理。《深圳经济特区物业管理条例》自2020年3月1日实施以来，我局积极推动《条例》宣传及落实工作，并与市主管部门保持沟通，将《条例》修订的相关建议及时反馈相关部门。

　　二、答复相关建议

　　（一）针对“将物业管理定义为业主（业主委员会）通过选聘物业服务人，按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内的建筑物及其附属设施进行维修养护，并管理维护环境卫生和相关秩序的活动。”建议，答复如下：

　　《深圳经济特区物业管理条例》已对物业管理作了定义，根据《深圳经济特区物业管理条例》第二条规定：深圳经济特区物业管理活动适用本条例。前款所称物业管理，是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，也可以由业主自行管理。

　　（二）针对“明确有下列两种情况，业主（业主委员会）可以向政府相关主管部门提出物业管理区域调整方案：一是因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经业主大会同意，划分为两个以上物业管理区域的；二是两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，归并为一个物业管理区域的。相关主管部门征求所在地的街道办事处及相关的居民委员会的意见后作出决定。”建议，答复如下：

　　针对物业管理区域划分相关问题，《深圳经济特区物业管理条例》已有相关规定，其中《条例》第八条规定，物业管理区域由市规划和自然资源部门在土地出让合同中予以确定。确定物业管理区域应当考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、资源共享、便于管理的原则。已经形成独立物业管理区域的，不再重新调整，但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

　　（三）针对“明确业主（业主委员会）组织召开业主大会临时会议的几种情形：一是经20%以上业主提议的；二是发生重大事故或者物业管理紧急情况需要及时处理的；三是主管部门或者街道办事处经调查发现业主大会的决定违反业主大会议事规则的约定的；四是法律、法规规定或者管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形”建议，答复如下：

　　《深圳经济特区物业管理条例》第二十七条规定“业主大会定期会议每年至少召开一次。经业主总人数百分之二十以上业主或者持投票权数百分之二十以上业主提议，或者有业主大会议事规则规定的其他情形时，业主委员会应当召集业主大会临时会议。召开住宅物业的业主大会会议，应当提前3个工作日书面告知物业所在地社区居民委员会。社区居民委员会应当派员列席会议或者了解会议情况。业主大会未能及时召开，或者会议未能形成相关决议决定，以及业主就会议议题内容存在重大意见分歧的，业主委员会应当及时向社区党委报告。”，该条已对业主（业主委员会）组织召开业主大会临时会议情形进行了规定。据了解，市级主管部门正在研究制定《深圳市业主组织若干规定》，该文件对业主大会、业委会成立及履职工作做了更详细的规定，待文件出台以后，我局将认真组织实施。

　　（四）针对“主管部门或物业管理协会就物业服务企业及从业人员建立电子身份证系统，对相关企业和个人进行常态化的有效管理。提高准入条件，实行淘汰制，并有范围地公开相关资讯。”建议，答复如下：

　　深圳市住房和建设局已建立了深圳市物业管理信息平台，并印发《深圳市物业服务评价管理办法》，对物业服务企业和物业管理项目负责人（以下合称评价对象）实施物业服务活动进行评价和管理。物业服务企业和物业管理项目负责人的良好信息、不良信息都将录入市评价管理系统，并在物业管理信息平台进行公开。对评价等级为C的物业服务企业，区住房和建设部门将加强监管，加大检查频次；市住房和建设部门约谈其法定代表人或者主要负责人；依法依规限制进入本市政府采购物业服务项目。评价对象连续两个自然年度评价等级为C的，将被纳入风险名单。在风险名单公示期内，不得获评政府部门和物业服务行业自律组织开展的物业服务有关的先进或者优秀等奖项，也会被限制进入本市政府采购物业服务项目或者其他依法进行招标的物业服务项目。

　　此函。

深圳市龙华区住房和建设局

2023年9月13日