深圳市龙华区住房和建设局关于深圳市龙华区二届人大三次会议第20230148号建议答复的函

季大伟（等11位）代表：

　　《关于建立城中村既有建筑物业管理机制的建议》收悉，收到该建议后，区住房建设局高度重视，经会同各街道办认真研讨，梳理汇总意见，现答复如下：

　　一、关于“规范既有建筑业委会组建”的建议，答复如下：

　　根据《深圳经济特区物业管理条例》第14条规定“业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人”。城中村既有建筑属于历史遗留问题，既有建筑房主属未取得不动产权属证书，未在不动产登记簿予以记载，因现行法律政策、历史遗留客观因素等问题限制，未能按照《深圳经济特区物业管理条例》组织成立业委会。

　　为规范我区城中村物业管理活动，增强城中村社区群众自我管理、自我服务，区住房和建设局根据《深圳经济特区物业管理条例》第125条相关规定，积极研究构建城中村物业管理自治机构成立制度及其运作的议事规则制度。

　　二、关于“推动城中村既有建筑业委会健康运行”的建议，答复如下：

　　城中村既有建筑因现行法律政策、历史遗留客观因素等问题限制，未能按照《深圳经济特区物业管理条例》组织成立业委会。为提高社区管理水平以及居民生活质量，我区根据物业管理相关规定，多措并举，通过健全城中村物业管理长效机制、大力推行“城市管家”进村、精细划分楼栋定格化管理等方式，逐步提升城中村物业管理水平。

　　（一）健全城中村物业管理长效机制。为进一步规范我区城中村物业管理活动，提升物业服务水平，结合我区工作实际，区住房建设局于今年初在全市率先启动原农村城市化社区自治机构成立和运作办法制定程序，草拟了《深圳市龙华区原农村城市化社区物业管理暂行办法（征求意见稿）》，通过成立城中村物业管理议事委员会，规范城中村的管理。议事会成员由社区党委或者物业管理区域基层党组织、居民委员会、股份合作公司派员和原农村城市化社区物业权益人代表共同组成，职责主要负责提供物业服务，或购买物业服务并处理与物业服务企业履行合同等相关事项。该暂行办法需以规范性文件印发，区住房建设局将尽快推动办法出台，促进我区城中村物业管理规范有序进行。

　　（二）大力推行“城市管家”进村。为充分发挥物管企业系统化、规范化、标准化和智能化的管理优势，全面巩固城中村综合治理成效，2022年5月我区印发《龙华区“城市管家”工作实施方案》，明确各街道办应按法律法规要求，根据市场化合作原则积极协调各物业权利人单位与“城市管家”签署《物业管理服务协议》，实现高质量“物业进村”。2023年2月，我区印发《龙华区“城市管家”物业服务考核实施方案（试行）》，通过对“城市管家”项目服务企业进驻城中村物业服务及服务管理质量进行评价，将评价结果与季度结算和退出机制挂钩，推动“城市管家”项目服务企业加快进驻城中村物业服务，提升城中村物业服务水平。2023年8月，我区印发了《龙华区关于“城市管家”进驻城中村的实施方案》，进一步提高全区“城市管家”进驻城中村物业服务比率。目前，全区338个城中村小区中，除去空村、旧改、拆除等存在特殊情况的小区外，共有294个小区计划引入“城市管家”，123个已引入“城市管家”，进驻率达41.83%。

　　（三）精细划分楼栋定格化管理。根据《龙华区坚持大抓基层鲜明导向推行定格化管理工作方案》相关规定，为着力服务社区建设、解决群众急难愁盼的事情，我区结合基础网格设置、围合式小区及楼栋分布等情况，精细划分了片区格、网格、楼栋格，通过区委领导班子“挂衔”、区直党组织“联社”、街道处科技干部“包片”、配强基层网格工作力量、发动党员“守楼”等落实“全员入格”，定岗定责、层层联动，充分整合各层级资源、服务、力量，下沉社区一线，全面落实社区定格化管理打造人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。

　　三、关于“创新探索组织联建、资源联享、服务联动、矛盾联处、安全联防等物业服务工作法”的建议，答复如下：

　　（一）积极化解物业矛盾纠纷。充分发挥物业纠纷调解工作“1+6+69+N”工作体系的作用（即1个区物业纠纷调解联席会、6个街道物业纠纷调解委员会、69个社区物业纠纷调解工作室、N个物业管理区域（包括商品房小区、城中村）物业纠纷调解工作小组，涵盖区、街道、社区及各物业管理区域等三级物业纠纷调解的工作体系），贯彻落实“早发现、早介入、早处置”的工作原则，建立完善纠纷预警和通报机制，今年以来共处理各类物业纠纷168件，联合各街道处理投诉1841宗。加大对重点物业纠纷的调处力度，如积极协调推进宝龙新村、富联二区成立自治机构诉求，就疑难问题给予街道办指导；积极与物业交接当事各方释法明理。截至目前，全区物业领域矛盾纠纷呈现平稳发展态势，未发生较大群体性聚集和信访维稳事件。

　　（二）建立健全党建联建工作机制。为充分发挥党的政治优势和组织优势，引领推动物业行业服务和管理规范化、科学化，进一步提高基层社会治理水平，结合我区实际，区委组织部、区住房和建设局联合，正在研究制定《龙华区关于加强社区物业党建联建工作的若干措施》，以严密党的基层组织体系为基础，以健全党建联建机制为重点，构建完善以街道社区党组织为主导，社区居民委员会（以下简称居委会）、小区党组织、业主委员会（以下简称业委会）、物业服务企业等多元参与的工作架构。通过建立健全协同治理工作机制，提高服务居民群众能力，着力破解住宅小区、城中村物业管理服务的突出问题和社区治理的短板瓶颈，提供坚实的组织保障、制度保障，不断提高党组织领导下的物业管理服务效能。目前该实施方案初稿已基本确定，待修改完善后将立即征求各相关单位意见，尽快推动印发执行。

　　（三）深化推动定格化管理服务。各街道一是坚持党建引领方针，积极深化实施定格化管理服务模式，依托网格化、定格化管理，细化人员安排，围绕基层治理、风险防控、矛盾纠纷调解、安全联防、联系服务群众等方面，推动街道党员干部、双报到党员、社区工作者等主要下沉力量常态化入格走访、为民办事，维护各方合法权益，提升定格化管理服务的社会参与度，实现民情在格中掌握、矛盾在格中化解、问题在格中解决、服务在格中开展。二是积极推进党员先锋红色物业示范建设，督促19个基层党（工）委组建先锋服务队队伍4245支（其中先锋服务队251支、小分队783支、小组3211支）。自组建以来，共出动156.84万人次，积极参与创文及市容环境巡查、安全排查等40.75万次，调节劳资纠纷、邻里纠纷等2.63万宗。三是积极动员社区党组织、党员和其他社会力量，主动参与到定格化管理服务工作中，不断强化城中村综合治理力量，推动基层治理取得新成效。

　　此函。

深圳市龙华区住房和建设局

2023年9月6日