龙华区国有资产监督管理局关于《龙华区股份合作公司物业租赁管理办法》的政策解读

　　一、背景依据

　　原龙华新区发展和财政局、公共资源交易中心于2017年出台了《龙华新区股份合作公司物业租赁管理规范（试行）》（深龙华发财〔2017〕11号，以下简称“原管理规范”），近年来，随着有关政策规定及实际情况的变化，原管理规范已不能满足目前集体物业租赁管理需要。我局根据有关政策规定，启动了原管理规范的修订工作。

　　二、目标任务

　　由于《龙华新区股份合作公司物业租赁管理规范（试行）》（深龙华发财〔2017〕11号）（以下简称“原管理规范”）已不能满足目前集体物业租赁管理需要，因此启动了修订工作。相关情况如下：

　　（一）集体物业租金畸高问题待解决。《深圳市龙华区规范产业用房租赁市场稳定租赁价格实施细则（修订）》（深龙华府办规〔2021〕17号）要求，在公共资源交易平台出租的股份合作公司产业用房“出租方式原则上不再简单采取价高者得的公开竞价方式”。同时，区人大政协多名代表委员多次提出“价高者得”的竞价租赁方式，易使集体物业租金畸高。

　　（二）产业发展及社会公益保障力度待加强。为保障产业发展空间，营造良好的营商环境，对用于区相关部门推荐的产业项目，或用于产业发展、公共利益事项的，建议股份合作公司在物业租赁交易方式等方面，给予一定便利。

　　（三）物业租赁流程待优化。原管理规范规定，租赁项目公示后，即可提交股东大会或股东代表大会表决，并报街道集体资产管理部门审查。由于事后审查监管难度大，因此根据《深圳经济特区股份合作公司条例》规定，在提交股东大会决策前增加社区党委研究审议环节。

　　三、主要内容

　　本办法共有二十条，主要包括六个部分：一是总则，包含目的依据、适用范围及监管部门职责；二是交易方式，包含租赁方式定义、物业上平台交易标准、租赁方式采用条件；三是租赁程序，包含物业租赁程序、审查提交材料要求；四是物业转租，包含物业转租相关要求；五是监督管理，包含违规人员处理、纠纷处置及竞投方、承租方违规违约处理；六是附则，包含解释机构、有效期等。主要优化如下：

　　（一）第一章优化部分

　　1.优化集体物业租赁定义。明确股份合作公司拥有享有权益的物业和集体空置土地适用本办法；引用参考深圳市人民政府印发的《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施（试行）》定义产业用房。【第二条】

　　2.明确监管部门职责。明确深圳市龙华区国有资产监督管理局（集体资产管理局）（以下简称“区国资局”）及街道办事处作为物业租赁交易业务监管部门的职责分工。【第三条】

　　（二）第二章优化部分

　　1.更新物业上平台交易标准。本办法结合龙华区实际并参考兄弟区做法，将上平台租赁标准由“达到建筑面积3000平方米（含）以上、租赁合同月租金10万元（含）以上条件之一”改为“建筑面积3000平方米以上，或月租金15万元以上，或租赁期限超过10年的物业”。【第五条】

　　2.完善物业上平台交易方式。增加公开招标、竞争性谈判的租赁交易方式，并增加了交易方式的定义。【第五条】

　　3.明确原则采用公开招标方式交易。规定纳入平台交易的物业原则上采用公开招标方式交易。【第六条】

　　4.完善主动采用有关交易方式的条件。

　　（1）关于单一来源谈判方式，参考《价格实施细则》并结合龙华区实际，新增并完善采用单一来源谈判方式交易的条件。【第七条】

　　（2）关于自行招租方式，在平台招租标准以下的物业，规定股份公司可自行招租或通过平台招租，并完善自行招租的流程。【第八条】

　　（3）关于续约方式，原管理规范规定，原承租方满足优质企业、纳税大户等5个条件之一的可进行续约，本办法新增3个条件，规定专精特新中小企业、国家专精特新“小巨人”企业，原承租人为机关事业单位、区属国企，经认定的龙华区数字经济园区（楼宇）、国家级孵化器也可进行续约。【第九条】

　　5.放宽租赁申请提前期限。原管理规范规定，对租赁合同即将到期的物业，最多可提前3个月申请重新租赁，本办法将该期限改为6个月，给予充足的租赁准备时间，避免出现空置期。【第十条】

　　（三）第三章优化部分

　　1.调整优化集体物业租赁审核流程。本办法新增街道办事处每季度将股份合作公司相关产业用房物业信息报区产业主管部门，征询相关优质承租人推荐及产业指导意见的规定，以加强对区产业发展的保障力度。另外，在公示环节前增加了社区党委研究审议环节，以落实《深圳经济特区股份合作公司条例》有关规定。【第十一条第（一）、（三）款】

　　2.完善股东大会或股东代表大会决策环节事项。明确大会决议还应包含同意成立交易工作小组等内容。【第十一条第（五）款】

　　3.增加平台交易评审相关要求。提出除续约情形外，适用本办法的物业租赁事项均须通过区公共资源交易平台进行交易。其中，公开招标、竞争性谈判交易可采用综合评分法等方式评审，并将投标方履约能力，市场价格波动应对预案等列为重点考察事项，保证交易公平、公正、公开，选择更优质的承租方。同时，对于投标方报价超过最近年度发布的租金参考价格的部分，价格方面得分不再相应增加，落实《价格实施细则》关于引导稳定集体物业租金价格的要求。【第十一条第（七）款】

　　（四）第四章优化部分

　　规范物业转租行为。为降低实体经济用房成本，杜绝违规转租,本办法明确产业用房原则上不得转租，专业化租赁运营机构或区属国企出于经营需要，在履行相关程序后方可转租。同时对非产业用房转租程序，产业用房转租补充协议约定事项、转租费用提出要求。【第十三、十四条】

　　（五）第五章优化部分

　　1.完善违规监管条款。鉴于本办法前文新增国有企业相关内容，因此将国有企业有关人员纳入本办法监管范围。【第十五条】

　　2.优化租赁纠纷处置职责。根据属地管理原则，本办法规定在物业租赁过程中发生纠纷的，由辖区街道办事处调解，或遵循法律途径解决；因平台交易规则或程序发生纠纷的，由平台调解，或通过法律途径解决。【第十六条】

　　3.新增扰乱集体物业租赁行为应对措施。本办法规定，对于租赁期满拒不搬离物业、中标后无理拒签合同及欠租等扰乱集体物业租赁的，交易工作小组对相关方履约能力等做减分处理。【第十七条】

　　（六）第六章优化部分

　　1.变更解释机构。原管理规范的解释机构是龙华新区发展和财政局、龙华新区公共资源交易中心，鉴于2019年我区机构改革，区集体资产管理工作纳入我局职责范围。因此，本办法的解释机构变更为区国资局。【第十九条】

　　2.明确本办法有效期。根据《深圳市龙华区行政机关规范性文件管理规定》第三十三条有关规定，将本办法有效期明确为5年。【第二十条】