龙华区规划土地监察局关于《深圳市龙华区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理若干规定》的政策解读

　　2018年9月12日，市政府印发《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（以下简称“《处理办法》”），自2018年10月10日起施行。为贯彻落实全市统一安排，切实做好龙华区产业类和公共配套类历史违建处理工作，形成了《深圳市龙华区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理若干规定》（以下简称《若干规定》）。现解读如下：

　　一、起草背景

　　（一）是贯彻落实省、市、区查违工作要求的重要部署。2016年以来，广东省大力推进违法违规用地专项行动，出台《广东省违法建设专项治理三年行动方案（2018-2020）》，要求到2020年深圳市需治理违法建筑7300万平方米。2015-2018年期间，市里先后出台查违“1+2”文件，启动“拓展空间保障发展”十大专项行动，开展实施查违三年攻坚行动，力争“十三五”期间全市违法建筑存量减少50%左右，处理面积不低于2亿平方米。根据要求，2018-2020年龙华区要完成违建治理任务1184.48万平方米。自2011年龙华新区成立以来，依托“两规”处理政策对1999年3月5日前建成的违法私房和生产经营性违法建筑进行确权，完成208栋、占地面积35.74万平方米、建筑面积57.62万平方米历史违建处理。目前，可处理存量不多，仅仅依靠“两规”处理和强制拆除减存量难以为继，急需制定新的政策妥善处理历史违建，确保完成市里分配的减存任务。

　　（二）是加快龙华区国土空间提质增效的有效保障。根据《处理办法》规定，本次历史违建的处理范围仅限于2009年6月2日前在原农村集体土地上违反土地、规划等法律法规所建的产业类和公共配套类违法建筑。依据2016年龙华区历史遗留违法建筑处理一张图统计，我区存量库内违法建筑共4.59万栋，总建筑面积6219.68万平方米。本次龙华区纳入处理的历史违建共有1.3万栋、占地面积1156.57万平方米、建筑面积2725.12万平方米。按照“两规”处理20%完成率估算，未来3-5年可处理完成540万平方米历史违建，释放220万平方米土地发展空间，加快龙华区国土空间提质增效实现高质量可持续发展。

　　（三）是当前龙华区减存量工作持续推进的有效抓手。存量土地开发时期，深圳土地市场高度市场化，城市更新、土地整备等政策灵活多样、利益逐步提高，在利益空间不断攀升、政策不断博弈的背景下，当事人受利益驱使，处理意愿较以往大大降低。加上当前深圳的产权环境较为宽松，房屋是否拥有合法产权对当事人无实质性影响，加大了当前推进历史违建处理的工作难度。经认真研究和梳理，产业类和公共配套类历史违建在产权梳理和确认方面较其他类历史违建容易，有望成为当前突破全区历史违建处理的有效抓手。

　　（四）是贯彻执行全市处理政策的工作要求。《处理办法》要求各区根据辖区实际，就历史违建处理工作制定实施细则。由于《处理办法》是市级层面指导文件，在处理的具体环节和具体要求方面未予明确。为推进龙华相关工作，有必要进一步明确区级部门和街道的机构职责、明确处理要点和注意事项，将我区一些创新做法和经验通过区级文件形式确定下来成为处理工作的依据。

　　二、起草依据

　　1．《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》（深圳市人民政府令 第312号）

　　2．《深圳市龙华新区处理历史遗留生产经营性违法建筑实施办法》（深龙华办〔2013〕164号）

　　三、起草过程

　　2018年9月，为做好龙华区历史违建处理工作，结合市级处理文件规定，我局组织人员编写了《深圳市龙华区农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑处理实施细则（初稿）》（以下简称“实施细则”）。历时6个月时间，完成相关单位、部门和各街道办意见征求工作，通过区法制办审查，形成了《实施细则（送审稿）》。2019年2月15日，文件区政府一届五十三次常务会议审定，准备按程序报送区委常委会审定。3月初，根据市查违办赴各区调研工作指示，要求各区在不违背市里处理文件的前提下，进一步创新和突破，确保处理工作取得实实在在效果。3月-7月，经借鉴学习各区优秀做法，结合关于解决形式主义精简文件工作要求，形成了《若干规定》），已重新征求各相关单位意见后报送区委、区政府予以审定通过。

　　四、主要内容

　　《若干规定》共31条内容，对《处理办法》等市级相关文件已经明确的，不再赘述。主要内容如下：

　　（一）明确区级部门和街道办职责分工。《若干规定》在《处理办法》明确市级部门、各区政府和街道办职责基础上，根据全市行政体制、机制改革，结合龙华区实际，进一步细化了职责分工，包括区科技创新、工业和信息化、财政、住房和建设、水务、文化广电旅游、国有资产监督管理局、城市管理、城市更新和土地整备、规划土地监察等区直部门，市规划和自然资源局龙华管理局、市交通运输局龙华管理局、市生态环境局龙华管理局等驻区单位，以及各街道办事处的具体负责事项。

　　（二）创新突破降低产业类和公共配套类历史违建处理覆盖率标准。根据《处理办法》及其相关文件规定，纳入处理的产业类和公共配套类历史违建建筑物覆盖率需分别需达到60%和50%处理比例。结合实际，为增强处理意愿确保取得实效，在市查违办的指导下，各区适当降低了处理工作中的建筑物覆盖率，将原有标准降低到产业类历史违建40%、公共配套类历史违建20%以上。

　　（三）明确承诺书出具方式。原《实施细则（送审稿）》中并未就承诺书的出具方式进行明确。为增强操作性，我局深入各相关部门、街道、社区调研，充分听取区国有资产监督管理局和各街道集资管理部门工作意见，《若干规定》对承诺书的具体出具程序进行了明确。对属于农村集体经济组织继受单位所有并在行政范围内的，由“三会”表决同意后，历史违建所在原农村集体经济组织继受单位出具《承诺书》；历史违建属原村民、其他企业或非原村民所有，或者上述主体与原农村集体经济组织继受单位共有的，由所在原农村集体经济组织继受单位召开股东代表大会表决同意后，历史违建当事人和所在原农村集体经济组织继受单位共同出具《承诺书》。此外，为解决属市、区政府或其指定机构、区属国有企业所有的历史违建处理问题，原镇政府通过其下属企业进行征地，并与原农村经济组织签订征地协议，理清经济补偿关系的，参照上述第一类执行。

　　（四）明确处理过程中涉及事项的费用承担主体。主要包括历史违建测量费用和地质灾害排查防治费用。根据以往处理工作规定，相关测量费和地质灾害排查防治费用均由处理当事人承担。本次处理工作，明确上述费用由各街道办负责承担，从专项处理工作经费中予以列支。

　　（五）明确征转地补偿手续的核查适用处理原则。《若干规定》中对历史违建处理涉及的征转地已补偿和未补偿情况的历史违建在规划国土审查方面处理进行了规定。

　　（六）预留未来处理政策空间。《若干规定》中明确，我区处理文件实施后，市有关部门出台后续相关处理政策与本规定不一致的，按照市相关处理政策的规定和标准执行。