《深圳市龙华区关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的实施细则》政策解读

　　一、起草背景及目的

　　近年来,“二房东”及衍生的产业用房租金上涨等问题,对保障产业发展空间、营造良好的营商环境产生了不利影响。

　　对于上述问题,区政府高度重视,要求进一步细化规范产业用房租赁市场稳定租金水平的务实举措,研究制定具体的实施细则。9月18日,市政府正式印发了《关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的若干措施(试行)》,明确“各区可参照本试行措施规定,制定实施本辖区规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的具体措施”。

　　为此,区工信局会同住建局牵头拟定了《深圳市龙华区关于规范产业用房租赁市场稳定租赁价格的实施细则》(以下简称“实施细则”),目的就是为规范产业用房租赁市场,稳定租赁价格,保障企业产业发展空间,营造良好营商环境,为争当建设中国特色社会主义先行示范区尖兵、努力在创建社会主义现代化强国城市范例中走在前列提供有力支撑。

　　二、本细则的创新点

　　(一)加大创新型产业用房供给。提出到2022年我区累计建设筹集创新型产业用房建筑面积100万平方米以上的目标,通过加大区财政投入力度,扩大区属创新型产业用房规模,并鼓励区属国有企业和社区股份公司盘活现有产业用房供给为创新型产业用房。

　　(二)充分发挥区属国企、股份合作公司“稳定器”“调节器”作用。一是明确区属国企及股份合作公司产业用房的承租对象为符合产业导向的工业企业、国高企业、重点建设或引进的研发机构和创新载体、独角兽及准独角兽企业、相关生产性服务业的企业。二是出租方式原则上不再简单采取价高者得的公开竞价方式,可采取公开招标、邀请招标、续约租赁、竞争性谈判、单一来源谈判等方式。三是明确单一来源谈判方式适用范围是:重大产业项目、上年产值正增长的规上工业企业、重点建设或引进的研发机构和创新载体、独角兽及准独角兽企业、最近两年营收正增长的国高企业。

　　(三)加强租赁价格指导。一是引导区属国有及股份合作公司产业用房、享受财政奖补政策产业用房、相关历史遗留产业类违法建筑的租金不高于最近年度公布的区指导价格。二是对租金高出最近年度发布的指导价格15%的,经核实属恶意哄抬租金的,相关部门可采取约谈措施,经约谈拒不整改的,将列入重点监管名单等。

　　(四)规范旧工业区改造。对涉及优质企业、园区的城市更新项目列入计划前,项目方应征求园区内企业意见,须在区内妥善安置企业,原则上确保优质企业不外流、注册地不外迁,改造完成后应给予上述企业优先租赁权或购买权。“工改工”城市更新项目启动须至少导入一个及以上的重大产业项目。

　　(五)鼓励签订长期合同。除承租人要求外,单个产业用房租赁合同期限原则上不少于1年,鼓励签订3年以上的租赁合同,对原承租人是规上企业、国高企业的优先续租。

　　(六)开展专项整治行动。区房屋租赁主管部门、市场监管部门将牵头开展产业用房租赁市场专项整治行动,依法打击违约违规转租和改变用途、违法收取水电费、虚增公摊面积、恶意哄抬租金、通过“阴阳合同”规避监管等各类违法违规租赁行为。

　　三、编制过程

　　在编制《实施细则》过程中,先后征求38个单位2次意见。经梳理合并,共有17个单位提出明确意见38条,其中解释9条,其余29条均予采纳。

　　征求社会公众意见,收到意见6条,均给予公告采纳或解释。

　　征求区司法局意见,该局提出意见9条,均予采纳或解释。

　　11月10日,《实施细则》经区政府一届七十五次常务会议审议通过,区工业和信息化局会同住房建设局按照区政府常务会议精神对《实施细则》进行了修改完善,最终形成该稿。

　　四、主要内容

　　《实施细则》包含八章节,具体有28条款,其中第一章节为总则,第八章节为附则,第二至七章节分别从加大产业用房供给、加强产业监管、加强价格指导、规范旧工业区改造、规范租赁行为、建立诚信监管名单等方面提出了具体举措,主要内容如下:

　　(一)总则。明确了本细则所指产业用房的范围。

　　(二)加大产业用房供给力度。明确了到2022年累计建设筹集创新型产业用房建筑面积100万平方米以上的目标,鼓励区属国有企业和社区股份公司增加产业用房供给,以优惠价格投放市场,提出合理确定旧工业区拆除重建、综合整治、功能提升的范围、时序和规模,加强对旧工业区综合整治的引导和支持。

　　(三)加强产业准入监管。明确区属国企及股份合作公司产业用房的承租对象和出租方式,提出了加强产业准入和监管、规范工业区配套宿舍出租、新建和升级改造的工业区应按规定签订产业监管协议等举措。

　　(四)加强租赁价格指导。明确每年更新发布区产业用房租金指导价格,提出了加强租赁价格指导,经核实属恶意哄抬租金的,可对出租人采取约谈、实施信用惩戒等措施。

　　(五)规范旧工业区升级改造。提出加强对旧工业区综合整治的引导和支持,严禁将厂房、研发用房改为公寓等功能,要求对涉及优质企业、园区的城市更新项目列入计划前项目方应征求企业意见,做好企业妥善安置。

　　(六)规范产业用房租赁行为。提出加强租赁合同备案管理,鼓励签订长期租赁合同,规范水、电、气、物业管理费等的收费管理,规范租赁公摊面积,实施产业用房租赁公示制度。

　　(七)建立诚信监管名单。提出开展产业用房专项调查,加强租赁市场整顿,开展产业用房租赁市场专项整治行动,将违法违规的租赁当事人列入违规失信联合惩戒名单。

　　(八)附则。主要是明确本细则的实施时间。