无障碍阅读《龙华区股份合作公司集体用地土地使用权交易管理办法》（深龙华府办规〔2020〕9号，以下简称原办法）已于2025年8月31日到期，原办法自实施以来，在规范股份合作公司土地资产处置上发挥了重要作用。2024年3月-4月，深圳市集体资产管理办公室陆续印发了《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》（深集资规〔2024〕1号）及5份配套文件。因此，原办法有必要在交易程序、监管机制等方面进一步优化。
《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》（深集资规〔2024〕1号）明确规定区人民政府集体资产监督管理部门要“根据本市集体企业要素交易目录，结合实际建立健全本区集体企业要素交易目录制度和措施并组织实施、监督和检查”。因此，完善股份合作公司土地资产处置制度是落实上级文件精神的重要举措，具有可行性。
起草依据主要包括：《深圳经济特区股份合作公司条例》《关于加强深圳市集体企业要素交易工作的指导意见（试行）》（深集资规〔2024〕1号）、《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》（深集资规〔2024〕6号，以下简称《市操作指引》）。
（一）衔接市有关集体企业要素交易制度原办法在颁布之初整体上具有较强的可操作性，总体来看内容较为全面，规定明确、完备、可行，但在市有关集体企业要素交易制度出台后，原办法中交易方式、交易程序、审议流程等与上位法存在差异，不符合现行深圳市集体企业土地资产处置最新要求。因此，有必要进一步规范股份合作公司土地资产处置行为，充分衔接市有关集体企业要素交易制度。
（二）规范条文表述 因机构改革的原因，原由龙华区国有资产监督管理局（集体资产管理局）负责的管理职责由深圳市龙华区财政局（区国资局、区集体资产管理局）承接，同时，区扶持股份合作公司发展工作领导小组也已撤销。因此，需要调整制度涉及的机构名称和职责。
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目的和依据
为了规范股份合作公司土地资产处置行为，切实维护股份合作公司经济利益，依据《深圳经济特区股份合作公司条例》《深圳市集体企业土地资产处置操作指引（试行）》等有关规定，结合龙华区实际，制定本办法。
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适用范围
本办法适用于龙华区股份合作公司的建设用地以转让、作价入股、合作开发等方式进入市场交易的土地资产处置活动。法律、法规、规章或者上级文件对政府主导的土地整备（不含土地整备利益统筹项目）、城中村改造或者征收项目另有规定的，从其规定。
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定义条款
本办法所称的建设用地是指股份合作公司（含所属分公司、控股子公司）拥有的非农建设用地（含指标）、征地返还用地（含指标）、拆迁安置用地（含指标）、土地整备利益统筹留用土地（含指标）、国有已出让用地,以及其他根据有关法律法规、规章和政策规定享有权益且符合交易条件的土地。
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基本原则
土地资产处置应当遵循民主决策、市场运作、公开公平、依法合规的原则。
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1
建设用地可以通过转让、作价入股、合作开发等方式进入市场交易。但是，非农建设用地中的原农村居民住宅用地（含统建楼用地）和公共设施用地不得进行土地使用权交易，市政府另有规定的除外。
（一）以招标、拍卖、挂牌等转让方式进入市场交易的，应当按照市土地交易市场管理有关规定，以及市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的有关规定进行。
（二）以作价入股等方式进入市场交易的，应当按照有关法律、法规、规章和政策的规定进行。
（三）以合作开发方式进入市场交易的，应当采用公开招标、竞争性谈判、单一来源谈判等方式通过深圳市公共资源交易平台（以下简称平台）进入市场交易，符合条件的可以采用协议（协商）交易等方式进行。
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2
建设用地选择市场主体合作开发的，一般应当通过平台采用公开招标或者竞争性谈判的方式进行。但是，有下列情形之一的，按照以下方式进行：
（一）涉及集体资产占主导的城市更新项目，一般应当采用公开招标方式选择市场主体。
（二）因政府产业发展或者公共项目用地需要，涉及集体资产占主导的拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹项目，履行区扶持股份合作公司发展工作领域业务区级审议事项审批程序后，可以通过平台采用单一来源谈判方式选择市场主体。
（三）股份合作公司具有重大影响权的合作开发项目，一般应当通过平台公开选择市场主体。但是，因政府产业发展或者公共项目用地需要，经区政府批准，股份合作公司可以申请通过协商方式选择市场主体，或者作为被搬迁人与实施主体协商搬迁补偿。
（四）因城市规划统筹需要，确需将少量集体资产纳入拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹等项目的，经街道批准，可以申请采用协议方式选择市场主体，或者作为被搬迁人与实施主体协商搬迁补偿。
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3
城市更新、土地整备利益统筹等开发方式发生转换的，建设用地合作开发项目原选定的市场主体已由平台确认，股份合作公司履行本办法第三章有关内部决策程序后，开发主体资格可以继续有效。
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4
本章所指的政府产业发展或者公共项目用地需要，是指重大民生工程、重大基础设施、重大产业等项目实施需要和为了落实上层次规划要求，完善城市功能结构，优先落实城市基础设施和公共服务设施需要。
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评估论证
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项目公示
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研究审议
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民主决策
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项目备案
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其他事项
股份合作公司应当委托具有相应资质的第三方机构对合作开发项目进行可行性研究和资产评估，并根据可行性研究和资产评估报告编制交易方案，交易方案主要内容包括但不限于：
1.股份合作公司的名称、住所及法定代表人；
2.建设用地的基本情况；
3.可行性分析结论和项目评估结果；
4.市场主体的资格条件；
5.合作开发期限、开发进度、配套设施要求、项目开发预算；
6.预期合作收益及分配方式；
7.履约担保方式；
8.交易方式；
9.评审委员会、谈判小组的组成和运作方式；
10.股份合作公司决策及实施程序、确认交易结果程序；
11.定标委员会组成和定标方法（如有）；
12.合同文本。
交易方案经“三会”审议通过后，应当在股份合作公司经营场所范围内公示，公示期不少于15日。项目公示可以与研究审议环节同步进行。
股份合作公司应当将交易方案报社区党委审议；情况特别复杂的，应当由社区党委研究提出意见后，提交所在地的街道党工委进行审议。
项目公示结束，并且经社区党委或者街道党工委审议通过后，股份合作公司依照公司章程规定召开股东大会或者股东代表大会审议交易方案并形成书面决议，在三日内以公告形式通报决议内容。民主决策过程进行公证的，由街道集体资产监督管理机构现场监督。表决通过率应当符合深圳市龙华区股份合作公司重大事项决策管理办法及深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易有关规定。
民主决策结束后，股份合作公司应当及时报街道集体资产监督管理机构备案，街道集体资产监督管理机构在收齐股份合作公司备案材料之日起15个工作日内完成备案并出具备案回执。采用单一来源、协议（协商）方式选择市场主体的，应当按照第七条履行相应审批程序。
因城市规划统筹需要、技术误差等导致项目面积调整的，可以在交易方案中约定，授权“三会”在后续阶段确认调整，面积调整部分的利益分成可以参照既定的可行性分析结论、项目评估结果和分配方式约定。
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申请交易
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发布交易公告
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组织开展交易
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公示交易结果
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签订合同
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项目抄送
股份合作公司应当向平台提交交易申请、交易方案及相关材料，办理交易委托手续且对所提交材料的真实性、完整性、准确性负责。
股份合作公司应当按照经备案的交易方案编制交易公告。交易公告应当通过平台发布，同时可以通过其他途径发布，公开征集意向市场主体。公告时间不少于15个工作日。
交易工作小组按照招标谈判有关规定，通过平台组织开展交易。
股份合作公司按照交易方案约定程序书面确认选定的开发主体作为市场主体后，平台和股份合作公司应当公示成交结果，公示期不少于5个工作日。
股份合作公司在确认市场主体之日起30日内，应当参照合同文本与其签订合同。合同应当经股份合作公司内部法律审核通过后方可签订。
股份合作公司与市场主体签订合同之日起5个工作日内，应当将合同副本报送街道集体资产监督管理机构，同时上传至股份合作公司综合监管系统。在签订合同之日起30个工作日内，将合同副本抄送区规划和自然资源主管部门或者区城市更新和土地整备主管部门。
对于2016年8月29日我区股份合作公司综合监管系统平台正式上线前，交易程序已由股东大会或者股东代表大会表决通过的，原则上承认其有效，可以按照原有交易程序执行。对于2016年8月29日（含）至本办法实施之日前，平台交易方式已由股东大会或者股东代表大会表决通过的，原则上承认其有效，可以按照原约定的交易方式进行交易。
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项目管理 -
法律责任
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附 则
1.涉及建设用地合作开发的项目，股份合作公司应当保障集体股比例部分的利益分成，原则上采用物业分成的方式进行。因历史遗留问题、股份合作公司发展、回迁物业极少等情况特殊的，经街道同意，可以采用货币补偿方式，或者物业分成与货币补偿相结合等方式进行。
2.属于拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹等的，被选定的市场主体应当符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定，与城市更新或者房地产开发规模、项目定位相适应，且具有良好的社会信誉。
3.选定的市场主体变更控股股东、法定代表人，或者减少注册资本的，股份合作公司应当委托具有相应资质的第三方机构出具风险评估报告，将变更情况公示15日，经“三会”就是否与合作方继续合作事宜进行审议后，报街道集体资产监督管理机构备案。情况特别复杂的，应当提请股东大会或者股东代表大会审议。
股份合作公司签订合作协议后需签订补充协议的，应当提交“三会”审议，报街道集体资产监督管理机构备案。补充协议与股东大会或者股东代表大会决议相冲突的，或者超出“三会”职权、受权范围的，应当再次提请股东大会或者股东代表大会表决。
4.股份合作公司在开展建设用地开发、城市更新、土地整备利益统筹等项目时，可以按照货物和服务采购流程引入市场主体或者有关单位提供权利人意愿征集、基础数据调查、测绘、标图建库研究、计划申报、搬迁补偿方案的编制、专项规划编制及申报等服务。股份合作公司与提供服务的市场主体或者有关单位签订的合同应当明确服务范围、费用、期限等，不设立影响股份合作公司选定市场主体合作开发公平性的条款。
1.股份合作公司相关人员违反本办法规定的，根据违规情况由相关部门处理；涉嫌违纪或者违法犯罪的，按有关规定移送纪检监察机关或者有关机关处理。
2.在土地资产处置过程中发生纠纷的，交易利害关系人可以按照以下情形处理：
（一）认为股份合作公司内部决策流程涉嫌违法违规的，由辖区街道集体资产监督管理机构处理。对处理结果不满意的，可以向区集体资产监督管理部门申诉；
（二）认为平台交易程序涉嫌违法违规的，由区有关交易部门处理。对处理结果不满意的，可以向市有关交易部门申诉；
（三）因签订、履行合同发生争议的，可以通过法律途径解决；
（四）因其他事项发生纠纷的，可以向街道集体资产监督管理机构或者相关区主管部门投诉、举报。
1.本办法由深圳市龙华区财政局（深圳市龙华区国有资产监督管理局、深圳市龙华区集体资产管理局）负责解释。
2.本办法自2026年3月9日起施行，有效期五年。
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本办法适用的土地资产处置活动及建设用地范围是什么？答：本办法适用于龙华区股份合作公司的建设用地以转让、作价入股、合作开发等方式进入市场交易的土地资产处置活动；政府主导的土地整备（不含土地整备利益统筹项目）、城中村改造或者征收项目有其他规定的，从其规定。 所称建设用地包括股份合作公司（含所属分公司、控股子公司）拥有的非农建设用地（含指标）、征地返还用地（含指标）、拆迁安置用地（含指标）、土地整备利益统筹留用土地（含指标）、国有已出让用地，以及其他依法享有权益且符合交易条件的土地。
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龙华区股份合作公司建设用地合作开发选择市场主体的一般方式和特殊情形有哪些？答：一般应当通过深圳市公共资源交易平台采用公开招标或者竞争性谈判的方式选择。 特殊情形按规定执行：①集体资产占主导的城市更新项目，一般采用公开招标；②因政府产业/公共项目需要，集体资产占主导的拆除重建类城市更新、土地整备利益统筹项目，经区级审议后可单一来源谈判；③具有重大影响权的项目，一般平台公开选择，因政府产业/公共项目需要经区政府批准可协商选择；④少量集体资产因规划统筹纳入相关项目的，经街道批准可协议选择。
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股份合作公司建设用地合作开发的内部决策程序主要包含哪些步骤？答：共分五个核心步骤：①评估论证：委托第三方做可行性研究和资产评估，编制包含用地情况、收益分配、交易方式等12项核心内容的交易方案；②项目公示：方案经“三会”审议后在经营场所公示，不少于15日，可与研究审议同步；③研究审议：报社区党委审议，情况复杂的由社区党委提意见后报街道党工委审议；④民主决策：公示且审议通过后，召开股东大会/股东代表大会表决并形成书面决议，3日内公告，表决通过率符合相关规定；⑤项目备案：民主决策后报街道集体资产监督管理机构备案，机构15个工作日内完成并出具备案回执，特殊交易方式需先履行相关审批程序。
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股份合作公司建设用地合作开发项目的利益分成方式有何规定？答：原则上采用"物业分成"的方式保障集体股比例部分的利益分成。 若存在历史遗留问题、股份合作公司发展需求、回迁物业极少等特殊情况，经街道同意后，可采用货币补偿方式，或物业分成与货币补偿相结合的方式。
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土地资产处置过程中发生纠纷，交易利害关系人可通过哪些途径解决？答：分四种情形处理：①认为内部决策流程违法违规的，由辖区街道集体资产监督管理机构处理，对结果不满可向区集体资产监督管理部门申诉；②认为平台交易程序违法违规的，由区有关交易部门处理，对结果不满可向市有关交易部门申诉；③因合同签订、履行发生争议的，通过法律途径解决；④其他纠纷可向街道集体资产监督管理机构或相关区主管部门投诉、举报。
粤公网安备44030902000263号
