深龙华府行复〔2022〕33号

深 圳 市 龙 华 区 人 民 政 府

行政复议决定书

深龙华府行复〔2022〕33号

　　申请人：吴某，男

　　住所：广东省深圳市福田区

　　被申请人：深圳市龙华区住房和建设局

　　地址：深圳市龙华区龙华街道清湖路10号国鸿工业园

　　法定代表人：王长桂，职务：局长

　　申请人因不服被申请人于2022年2月21日作出的《深圳市龙华区住房和建设局关于富联二区物业纠纷的复函》（以下简称《富联二区物业纠纷复函》），申请行政复议，本机关已依法受理。被申请人向本机关提交了书面答复及作出该行政行为的有关证据和依据，本案现已审理终结。

　　申请人称：请求撤销被申请人于2022年2月21日作出的《富联二区物业纠纷复函》，尽快召开富联新村二区建房人大会和理事会。

　　根据《深圳经济特区物业管理条例》第一百二十五条原农村城市化社区物业管理自治机构成立和运作的具体办法，由区人民政府制定的原则，由区住房和建设局负责落实执行，申请人于2021年10月14日递交《关于成立富联新村二区建房人物业大会和理事会的申请》， 2022年2月21日收到《富联二区物业纠纷复函》，很明显的是龙华区住房和建设局张冠李戴，答非所问。

　　根据2021年10月8日，龙华区住房和建设局关于《深圳市龙华区住房和建设局关于富联新村B区引进物业企业存在问题的复函》第四条关于停车场收益问题，让申请人联合小区一定比例的建房人向和联社区工作站反映，有和联社区工作站组织召开建房人大会表决确定停车场收益分配问题。根据龙华区住房和建设局物业科张某和邹某的指示，让申请人找富联二区的建房人签名，达到20%以上的建房人代表签名之后，递交龙华街道办事处城建科物业办和和联社区工作站。请他们组织召开建房人大会和理事会事宜。但是最后的结果是龙华区住房和建设局140多天懒政、对信访问题答非所问，不作为，具体过程如下：

　　一、根据龙华区物业科张某的指示，申请人10月14日正式递交给和联社区召开建房人大会，三位房东见证。龙华区住房和建局 2021年10月8日回复，由和联社区主持召开建房人大会决定停车场收益分配方案。刘委员签收。第一次向龙华街道办城建科物业办和联社区提出开建房人大会。

　　二、10月14日，根据龙华区住房和建设局物业科张某的建 议，富联新村二区组织建房人签名，达到20%人比例的标准，建议召开建房人大会和理事会申请书交到龙华街道物业办孙某手中。二位房东见证，第一次向龙华街道办城建科物业办提出开建房人大会。

　　三、10月17日，132名业主签名，达到72%以上建房人签名的，召开建房人大会和理事会的申请书，交到龙华街道和联社区邓书记和刘委员手中。五位房东见证，第二次向和联社区提出开建房人大会。

　　四、11月9日在和联社区会议室开会，邓书记主持，刘委员、物业办蒋某、孙某参加的协调会。根据弓村居委会和A物业签署的富联新村二区的物业合同第四条（二）款，甲方经2/3建房人同意，有权终止合同。建房人根据合同约定，第三次正式提出，要求罢免物业，开建房人大会，同时要求A物业认真履行合同，请龙华街道办事处和联社区认真监督物业合同的履行责任。十九位房东见证。

　　五、12月2日，在邓书记办公室，二位房东第四次提出开建房人大会。A物业认真履行合同，公开的信息，不完整，请和联社区邓书记认真督办。

　　六、12月14 日,满两个月60天，十几位房东到和联社区了解建房人大会的情况，没有见到邓书记。

　　七、12月24日下午，在和联社区办公室见到邓书记，他说把签名开建房人大会和理事会的资料搞丢了，不得已，第二次把132名业主签名达到72%比例《召开建房人大会和理事会的申请书》，再次交到邓书记手中，邓书记答应开建房人大会，做前期的业主身份核实工作，两位房东见证。

　　八、12月31日，收到龙华街道物业办发来回复短信，没有得到龙华区住房和建设局的业务指引，建房人大会缺少法律依据，无法召开建房人大会，罢免A物业。

　　九、2022年2月21日收到龙华区住房和建设局答非所问的《深圳市龙华区关于富联二区物业纠纷的复函》。

　　申请人与房东和物业没有矛盾，也没有纠纷，反映的是龙华区住房和建设局懒政、相互推诿、不作为的问题。富联新村二区2016-17年因为B物业公司入驻，富联新村已经开过二次建房人大会，并投票。A物业的进驻也是开了建房人大会，通过投票之后才与弓村居委会签订的物业合同。三联工作站和龙华街道办都有文件证明如何开会和公示，怎么和联邓书记来了之后，就不知道怎么办了。而且还告诉申请人，他不懂如何开建房人大会，谁签的合同，你们找谁。典型的新官不管旧账，不关心老百姓的疾苦。龙华区住房和建设局的文件让申请人找和联社区开建房人大会、和联社区140多天，长期懒政、不作为，而且还遥遥无期，没有办法，申请人只有再次投诉龙华区住房和建设局物业科张某、邹某等人的懒政和不作为行为，真的做到当官为百姓实做事的准则。

　　综上，申请人认为，为了维护申请人的合法权益，特提出行政复议申请，请复议机关准许申请人的请求。

　　被申请人答复称：一、申请人提出的复议请求不属于行政复议受案范围，应当驳回其复议申请。

　　（一）富联二区纠纷的基本情况

　　经被申请人了解，富联二区并非商品房小区。2016年8月原物业服务企业退出富联二区物业管理后，2017年，龙华街道办指导原三联社区工作站（富联二区现已划分至和联社区管辖范围）参照《深圳经济特区物业管理条例》（2008年版）的相关规定，并参照《龙华新区城市建设局关于印发〈龙华新区城中村试点小区物业管理大会和理事会管理暂行办法〉的通知》要求召开建房人大会，选聘了深圳市A物业管理有限公司（以下简称“A物业公司”）作为富联二区的物业服务企业；2018年5月18日，深圳市龙华区龙华街道弓村社区居民委员会与A物业公司签订了《龙华富联二区物业管理服务合同》。2021年以来，申请人及其他人员因与A物业公司之间的纠纷多次向龙华街道办、被申请人进行信访，龙华街道办事处、被申请人多次协调仍无法化解双方的矛盾。经总结，申请人提出的信访诉求主要为：1.A物业公司未按照《龙华富联二区物业管理服务合同》的约定履行；2.不认同A物业公司作为富联二区的物业服务企业，要求重新召开建房人会议选聘物业服务企业；3.富联二区停车场收费问题。

　　（二）对信访答复不服的，应当申请上级部门复核

　　2022年1月17日，区信访局转来申请人的信访件，其向被申请人反映的主要问题是A物业公司履行物业管理的事宜，申请人反映的问题属于依法应当通过司法途径解决的投诉请求，被申请人于2022年2月21日向申请人作出《深圳市龙华区住房和建设局关于富联二区物业纠纷的复函》, 告知申请人如认为物业公司存在问题，可以根据合同约定要求合同签订方按合同约定处理，或者通过司法途径解决。根据《信访条例》第三十四条的规定，申请人对被申请人答复意见不服的，可以自收到书面答复之日起30日内请求被申请人的上一级行政机关复查，而非申请行政复议；且从申请人提交的《行政复议申请书》陈述事实和理由，依据《国家信访条例》第十四条第一款第一项的规定，属于信访范围，故本案不属于行政复议的受案范围，应当驳回其复议申请。

　　（三）申请人不存在未履行法定职责的行为

　　根据职责分工及《深圳经济特区物业管理条例》第六条第二项的规定，被申请人负责龙华辖区内物业管理的监督管理和指导工作；依据第六条第五项的规定，街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理；第十四条规定的“业主”是已经进行不动产权登记的或者其他方式能否确认权属的。从上述规定可知，对于商品房住宅小区，按照职责分工被申请人承担的是指导和监督。即便富联二区是商品房小区，被申请人的职责也只是指导监督，不涉及具体的会议组织、合同违约行为的处理。

　　本案中富联二区非商品房住宅小区，无法按照现行物业领域法规成立业主委员会，但是基于其也有物业服务的需求，一般是成立物业管理自治机构，自治机构的职责限于自行组织提供物业服务或者购买物业服务并处理与物业服务企业履行合同相关的事项。但是该类自治机构属于民间组织，其如何成立、成立后内部事务如何开展均按其内部规则处理，政府主管部门无法按照对商品房小区的监管模式对其进行监管，只能是提出指导性建议供其参考。在富联二区物业纠纷事宜，被申请人已经按照职责分工及特区物管条例的规定，进行指导。且根据申请人的《行政复议申请书》陈述的事实与理由可知，被申请人一直积极协调，无法按照申请人的意愿召开建房人大会及理事会并非因为被申请人的原因，并非被申请人未履行行政职责。

　　二、申请人请求被申请人尽快召开富联二区建房人大会和理事会无法律依据

　　根据《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《2019年版特区物业条例》的规定，结合《民法典》第二分编第五、六章的规定，《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《2019年版特区物业条例》规范的是商品房住宅小区物业管理行为，富联二区属于“城中村”无法直接适用《物业管理条例》《广东省物业管理条例》《2019年版特区物业条例》的有关规定，即使参照适用《2019年版特区物业条例》，召开相关会议亦不是被申请人的行政职责。

　　综上所述，申请人的申请不属于行政复议受案范围，应当驳回申请人的行政复议申请，同时，被申请人不存在应履职而未履职之处，也不存在其他违法之处。

　　经查：申请人因所在的富联新村二区非商品房住宅小区，无法按照现行物业领域法规成立业主委员会，于2021年9月1日通过信访网站递交反映富联新村二区问题的信访件。2021年10月8日，被申请人作出《深圳市龙华区住房和建设局关于富联新村B区引进物业企业存在问题的复函》。2021年1月4日，申请人再次向深圳市龙华区信访局提交了《关于富联二区多次提出召开建房人大会，龙华街道办事处和龙华区住房和建设局相互推诿，懒政、超过80天不作为的再次投诉》的信访件，要求重新召开富联新村二区建房人会议，解决富联新村二区存在的物业问题。2022年1月17日，深圳市龙华区信访局向被申请人转去申请人的信访件，2022年2月21日被申请人作出《深圳市龙华区住房和建设局关于富联二区物业纠纷的复函》（以下简称“复函”）。申请人不服该复函，向本机关提出行政复议。

　　以上事实有《来信事项转送函》《投诉件》《深圳市龙华区住房和建设局关于富联二区物业纠纷的复函》及签收凭证、《龙华富联二区物业服务合同》《关于办理吴某信访事项的函》《深圳市龙华区住房和建设局关于富联新村B区引进物业企业存在问题的复函》《深圳市龙华区住房和建设局职能配置、内设机构和人员编制规定》节选等证据予以证实。

　　本机关认为：根据《深圳经济特区物业管理条例》第六条第二项的规定，被申请人负责龙华辖区内物业管理的监督管理和指导工作；第六条第五项的规定，街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理；第十四条规定本条例所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。从上述规定可知，被申请人对商品房住宅小区承担指导和监督的行政职责。本案涉案富联新村二区非商品房住宅小区，召开建房人大会和理事会并非被申请人的法定职责。

　　综上，根据《中华人民共和国行政复议法实施条例》第四十八条第一款第（一）项的规定，本机关作出复议决定如下：

　　驳回申请人提出的上述行政复议申请。

　　本复议决定书一经送达，即发生法律效力。申请人如对本复议决定不服，可自收到本复议决定书之日起十五日内依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。

深圳市龙华区人民政府

二〇二二年五月十九日