深龙华府行复〔2022〕72号

深 圳 市 龙 华 区 人 民 政 府

行政复议决定书

深龙华府行复〔2022〕72号

　　申请人：冯某某，男

　　住址：广东省深圳市龙岗区

　　申请人：张某某，男

　　住址：安徽省宿州市萧县龙城镇

　　申请人：汪某某，女

　　住址：广东省惠州市惠城区

　　被申请人：深圳市龙华区观湖街道办事处

　　地址：广东省深圳市龙华区观湖街道观澜大道176号

　　法定代表人：于杰，职务：街道办事处主任

　　申请人不服被申请人作出的《观湖街道办事处关于深圳市龙华区观湖街道陈屋村城市更新项目(第一批)历史违建物业权利人核实异议处理结果告知书》（以下简称“处理结果告知书”），向本机关申请行政复议，本机关于2022年4月22日依法受理，被申请人已向本机关提交了书面答复及作出该具体行政行为的有关证据和依据，本案现已审理终结。

　　申请人请求：要求撤销被申请人于2022年4月8日作出的《处理结果告知书》，并重新对物业权利人进行核实认定。

　　申请人称：2022年3月11日，龙华区观湖街道办事处就《观湖街道陈屋村城市更新项目(第一批)物业权利人核实结果》进行公示，将某实验学校及某幼儿园名下的五宗物业的权利人确认为深圳市某股份合作公司、王某某与张某辉三方所属。申请人对此物业权利人核实结果有异议，向龙华区观湖街道办事处提出异议，龙华区观湖街道办事处于本年4月8日作出处理结果告知书，认为申请人提出的异议申请不成立。根据事实情况，某幼儿园的教学楼和饭堂、某学校的保安室及饭厅等四宗物业，系在2004年9月正式开园招生之前由申请人自费建设，其他人均未参与投资及建设，此后所有物业一直由申请人进行经营办学，并根据三方签订的《合作办学协议》约定按时足额地向张某辉/王某某支付租金50万元/年，因此以上物业的权利人应当是申请人。除此之外，张某辉、王某某等人在申请人不知情的前提下，将该四宗物业擅自变更建筑物用途为厂房，以获取拆迁补偿利益，侵占申请人的财产利益及合法权益。被申请人未全面核实、听证、取证，选择性接收相关材料，作出不客观、不全面、不正确的异议处理决定。

　　第一，关于地皮和某实验学校教学楼租用情况。2003年9月，深圳市宝安区观澜镇观澜村岗头某经济合作社与深圳市某中英文学校办学董事会(代表人冯某某，后更名为深圳市某实验学校办学董事会)签订租地合同，又因深圳市某中英文学校更名为深圳市宝安区某实验学校，于2003年10月8日改为《合作办学合同》。该合同约定:甲方某经济合作社提供地皮约6000平方米、乙方张某辉建一栋教学楼、丙方冯某某自建幼儿园一幢，同时约定“如丙方没有办学或终止合同，该房产全部归乙方所有”。而事实上丙方一直在办学，即使在20年后的今天也还在办学中，只是为了配合政府规划，暂停办学，属于“不可抗力”原因，绝不属于丙方原因。后又于2004年4月8日更新签订《土地租赁合同》，以替代原合同。本合同明确了冯某某和某村民组的土地租赁关系、共约“两万平方米”，再次约定了冯某某“建成幼儿园一栋(建筑面积约1000平方米)、厨房饭厅一栋(建筑面积约500平方米)、两个篮球场、环形跑道、绿化等”；不再有“张某辉”参与，更没有关于停止办学后房产安排字样。

　　综合以上两份合同，深圳市某实验学校办学董事会(代表人冯某某)为实际租用某股份公司两万平方 米的地皮所有人，再由张某辉在该6000平方米的地皮上建设教学楼(某实验学校)，且教学楼实际租用人也是深圳市某实验学校办学董事会(代表人冯某某)。租地及教学楼押金实际支付由深圳市某中英文学校办学董事会冯某某缴纳押金10万元及租金10万元给深圳市宝安区观澜镇观澜村岗头某经济合作社(会计王某某)，并从2004年1月1日至2004年11月30日预付地皮及教学楼租金给张某辉，共计金额为75万元。2004年6月,张某辉承建的某实验学校教学楼即[GL-DW02-136]以毛坯状移交本人冯某某，再由冯某某自费对该毛坯楼根据教学用途进行装修后投入使用。

　　第二，关于某幼儿园教学楼、两个饭厅、保安亭、操场、环形跑道等权属情况。2004年6月1日,申请人与幼儿园建设工程承包人陈某某(深圳市观澜镇某建筑工程有限公司)签订《教学楼施工合同书》，由承包人承建幼儿园教学楼(建筑面积约1600平方米)。后续根据学校办学所需，陆续完成建设两个饭厅、保安亭、操场、环形跑道等，以上建设内容在同年8月按时竣工验收并交付使用。申请人按合同约定支付了工程全款约200万元(张某辉等人无任何投资)。完成上述某实验学校教学楼装修及幼儿园建设工程后，申请人作为创始股东及法定代表人于2004年9月开办了某实验学校及幼儿园，并持续履行《合作办学合同》第2条条款约定按时、足额缴纳某实验学校教学楼及办学用地租金50万元/年。2008年10月，在《关于某实验学校和幼儿园租地的情况汇报》中，某股份公司、观澜街道岗头社区居委会及观澜街道社会办学管理办公室等单位都确认幼儿园系申请人的自建物业。

　　2017年8月，申请人将名下的某实验学校51%的股权转让给王某某，并签订《股权转让协议》。协议中第12-2项条款明确申请人为深圳市某幼儿园法人及唯一股东，且该幼儿园用地处于目标学校用地范围内，属同一地块，该地块如遇政府开发建设等重大事项(如拆迁、城市更新等)，由王某某负责与相关方协商谈判，王某某在保障该幼儿园权益的前提下，该幼儿园需无条件与王某某保持一致行动人关系。2018年3月的另一份《股权转让协议》中，王某某再次作出同样的承诺，保障申请人名下幼儿园所属权益。2022年3月11日，龙华区城市更新局在龙华区政府官网对《观湖街道陈屋村城市更新单元旧屋村范围》进行公示,某实验学校及某幼儿园所处的位置均在城市更新范围内，第三人深圳某房地产开发有限公司为本范围内物业拆迁实施单位。并于2022年1月24日同股东代表汪某某、张某某签订了《委托协议》，支付了“教职工解除劳动合同经济补偿金人民币855005.00元(大写:捌拾伍万伍仟零伍元)”。此事也证明了，暂停幼儿园事宜属于因“政府规划”等不可抗力的原因，而不是冯某某“不办幼儿园”。2022年3月23日，龙华区人民法院就申请人与王某某之间的股权转让纠纷作出一审判决:“一、冯某某与王某某，张某某于2017年8月所签订的《股权转让协议》于2021年8月19日正式解除;二、王某某应于本判决生效之日起七日内将其持有的深圳市龙华区某实验学校51%股权变更登记至冯某某名下”，此案正在二审中。

　　被申请人答复称：申请人复议事项不属于行政复议的范围，应当驳回申请人的复议申请。申请人请求确认冯某某、张某某、汪某某为某实验学校、某幼儿园五宗建筑物物业权利人，排除张某辉、王某某的物业权利人资格的异议申请不成立。被申请人所作出的《异议处理结果告知书》事实认定清楚，证据充分，程序合法。

　　第一，被申请人开展的城市更新项目权利人核实工作非具体行政行为，申请人申请复议事项不属于行政复议的范围，应当驳回申请人的复议申请。《深圳经济特区城市更新条例》第三十条规定“区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本条例第二十五条第一款第三项规定情形的，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议”。被申请人有权开展历史违建物业权利人核实工作。《市规划和自然资源局关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（深规划资源〔2021〕508 号）第八条规定“历史违建物业权利人的核实结果仅用于城市更新项目搬迁补偿协议签订资格的确认，不作为权属确认依据”。被申请人核实工作并未对申请人的权利义务产生实际影响，被申请人作出的《异议处理结果告知书》只是城市更新项目实施过程中的程序性工作，并不具备历史违建物业权属确认的法律效力。因此，根据《中华人民共和国行政复议法》第六条的规定，被申请人开展的城市更新项目权利人核实工作，作出《异议处理结果告知书》不属于行政复议的范围，应当驳回申请人的复议申请。

　　第二，被申请人所作出的《异议处理结果告知书》事实认定清楚，证据充分。（一）根据深圳市某股份合作公司（原岗头某经济合作社）出具的《情况说明》《租地合同》等证据材料，可以确认是张某辉向深圳市某股份合作公司承租土地，承租土地期间的租金由张某辉支付。根据张某辉提交的《对冯某某等三人异议申请的回应》及相关证据材料，张某辉提交的《租地合同》与深圳市某股份合作公司提交的一致，且张某辉提供了长期向深圳市某股份合作公司缴纳土地租金的凭证，可以确认是由张某辉长期承租某实验学校、某幼儿园所涉土地的事实。另外根据张某辉提交的《合作办学合同》及张某辉长期收取某实验学校的房屋租金的事实，可以确认某实验学校承租了张某辉在承租土地上建设的教学楼等设施用于开办学校的事实。申请人提交的《租赁合同》等租赁相关的证据与经核实的事实情况不符，土地出租人深圳市某股份合作公司也不予认可，且申请人无长期的土地租金支付记录，无法确认申请人关于土地租赁情况的主张。（二）根据申请人、深圳市某股份合作公司及其他权利人提供的证据材料，各方均认可张某辉在承租土地后，出资修建了某实验学校教学楼（物业编号 GL-DW-02-136）及保安室的事实，确认张某辉是某实验学校教学楼的物业权利人有事实依据。申请人冯某某以对教学楼进行了加固、装修、修缮等添附行为，而主张是某实验学校教学楼的物业权利人没有事实依据。申请人主张其自行拆除了原张某辉修建的保安室后重建，申请人的该主张事实并未得到建房人张某辉的确认，且申请人提供的相关付款收据均是向某学校开具，与申请人无直接关系，不能确认某实验学校教学楼（物业编号 GL-DW-02-136）及保安室（物业编号GL-DW-02-142）的物业权利人为申请人。因此，确认张某辉是某实验学校教学楼及保安室物业权利人具有事实依据。（三）根据张某辉提交的《合作办学合同》及张某辉依据该合同长期收取某实验学校的房屋租金的事实，可以确认张某辉、某实验学校依据《合作办学合同》的约定履行合同权利义务的事实，申请人提交的《行政复议申请书》也已明确承认某实验学校持续履行《合作办学合同》的相关约定。合同约定的内容属于合同各方真实的意思表示，合同各方应当对合同约定予以遵守。根据《合作办学合同》第九条的约定“此地只允许丙方自建幼儿园一幢，占地面积不超过300平方米、厨房不超过 200平方米，如丙方没有办学或终止合同，该房产全部归乙方所有”。张某辉提交的《对冯某某等三人异议申请的回应》明确主张，目前无论是某实验学校还是某幼儿园都均没有办学，依据合同约定幼儿园的建筑物应当归属张某辉所有，同时根据张某辉提交的《通知函》可以确认张某辉已向某实验学校发出通知，要求在2022年2月20日依据《合作办学合同》的约定收回全部房产。因此张某辉是某幼儿园教学楼及其他附属建筑（物业编号GL-DW2-134、135、141）的物业权利人具有事实依据。（四）根据王某某提交的《合作合同》约定，王某某与张某辉共同出资修建了某学校教学楼及相关附属设施，并约定双方对该项目各自拥有50%的股权。张某辉对《合作合同》及与王某某的权益分配予以认可，并共同签署了《物业权利人核实证明书》。因此确定王某某也是某实验学校教学楼、某幼儿园教学楼及其他相关建筑物的物业权利人具有事实依据。因此，被申请人作出的《异议处理结果告知书》事实认定清楚，证据充分。

　　第三，被申请人所作出的《异议处理结果告知书》程序合法。2022年1月20日，龙华区观湖街道观城社区工作站向被申请人提交《观城社区申请观湖街道陈屋村城市更新单元第一批权利人核实的函》；2022年3月10日，被申请人取得《龙华区规划土地监察局关于观湖街道陈屋村城市更新单元历史违建处理情况的复函》；2022年3月11日至3月25日，被申请人根据股份合作公司、社区工作站核实确认的《物业权利人核实证明书》，在项目现场、区政务网站、街道办事处大厅以及深圳商报对观湖街道陈屋村城市更新项目（第一批）历史违建物业核实结果进行公示。2022年3月23日，申请人向被申请人提交《关于<深圳市龙华区观湖街道陈屋村城市更新项目（第一批）物业权利人核实结果公示>的异议申请书》，2022年4月8日，被申请人出具《观湖街道办事处关于深圳市龙华区观湖街道陈屋村城市更新项目（第一批）历史违建物业权利人核实异议处理结果告知书》。被申请人所作出《异议处理结果告知书》，遵守了上述规范性文件，保障了申请人的异议、申诉等程序性权利。 

　　经查：2016年3月，龙华区观湖街道陈屋村城市更新单元于被纳入《2016年深圳市城市更新单元计划第二批计划》，涉案物业位于该更新单元内，物业编号分别为GL-DW02-134、GL-DW02-135、GL-DW02-136、GL-DW02-141、GL-DW02-142。深圳市某股份合作公司、王某某、张某辉提交了前述物业的《物业权利人核实证明书》，2022年1月，经社区股份合作公司及社区居委会核实，情况属实。

　　2022年1月20日，龙华区观湖街道观城社区工作站向被申请人提交《观城社区申请观湖街道陈屋村城市更新单元第一批权利人核实的函》，请街道办核实并向区城市更新和土地整备局备案。2022年3月10日，被申请人取得《龙华区规划土地监察局关于观湖街道陈屋村城市更新单元历史违建处理情况的复函》。2022年3月11日，被申请人在项目现场、区政务网站、街道办事处大厅以及深圳商报对观湖街道陈屋村城市更新项目（第一批）历史违建物业核实结果进行公示。

　　2022年3月23日，申请人向被申请人提交《关于<深圳市龙华区观湖街道陈屋村城市更新项目（第一批）物业权利人核实结果公示>的异议申请书》。经调查核实，2022年4月8日，被申请人出具《观湖街道办事处关于深圳市龙华区观湖街道陈屋村城市更新项目（第一批）历史违建物业权利人核实异议处理结果告知书》，告知申请人异议事项不成立。2022年4月22日，申请人不服被申请人核实结果，向本机关申请复议。

　　上述事实，有《观城社区申请观湖街道陈屋村城市更新单元第一批权利人核实的函》《龙华区规划土地监察局关于观湖街道陈屋村城市更新单元历史违建处理情况的复函》《物业权利人核实证明书》《公示文件》《关于<深圳市龙华区观湖街道陈屋村城市更新项目（第一批）物业权利人核实结果公示>的异议申请书》《观湖街道办事处关于深圳市龙华区观湖街道陈屋村城市更新项目（第一批）物业权利人核实异议处理结果告知书》《送达回证》，以及某股份公司出具的《情况说明》及相关证据材料、张某辉出具的《对冯某某等三人异议申请的回应》及相关证据材料、王某某出具的《对冯某某等三人异议申请的回应》及相关证据材料等证据予以证实。

　　本机关认为：《深圳经济特区城市更新条例》第三十条规定“区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。属于本条例第二十五条第一款第三项规定情形的，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实，由经核实的物业权利人与市场主体签订搬迁补偿协议”。《市规划和自然资源局关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（深规划资源〔2021〕508）第八条规定“历史违建物业权利人的核实结果仅用于城市更新项目搬迁补偿协议签订资格的确认，不作为权属确认依据”。根据上述规定，被申请人对历史违建物业的权利人进行核实，仅是为城市更新实施主体确认等审批行为而实施的过程性行为，并非针对争议物业权属进行确认，未对当事人物业争议所涉权利义务产生实际影响，不属于行政复议范围。

　　综上所述，根据《中华人民共和国行政复议法》第二条、第六条、《中华人民共和国行政复议法实施条例》第二十八条、第四十八条第一款第（二）项规定，本机关作出复议决定如下：

　　驳回申请人冯某某、张某某、汪某某的行政复议申请。

　　本复议决定书一经送达，即发生法律效力。申请人如不服本决定，可以自接到本决定15日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。

深圳市龙华区人民政府

二〇二二年七月十八日