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发布日期:2023年9月1日

名 称:深圳市龙华区人民政府办公室关于印发《龙华区创新型产业用房管理办法》的通知

文 号:深龙华府办规〔2023〕5号

主 题 词:

深圳市龙华区人民政府办公室关于印发《龙华区创新型产业用房管理办法》的通知

来源:龙华区发展和改革局 日期:2023年09月01日 【字体:
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各街道办,区直各单位,驻区各单位:

  现将《龙华区创新型产业用房管理办法》印发给你们,请遵照执行。 

深圳市龙华区人民政府办公室

2023年8月26日

龙华区创新型产业用房管理办法

第一章 总 则

  第一条 为进一步加大对创新型产业的支持力度,强化创新型产业用房规范管理,根据《深圳市创新型产业用房管理办法(修订版)》(深府办规〔2021〕1号),结合本区实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称的创新型产业用房,是指为满足创新型企业和机构的发展需求,由政府主导并按本办法出租或出售的政策性产业用房,包括办公用房、研发用房、工业厂房等。

  第三条 区多层次产业空间保障领导小组(以下简称“领导小组”)负责统筹全区创新型产业用房筹集建设和管理工作;由区委书记担任组长,区长担任常务副组长,常务副区长、分管副区长担任副组长;成员单位包括区委(政府)办、区发展改革局、区科技创新局、区工业和信息化局、区司法局、区财政局、区住房建设局、区文化广电旅游体育局、区国资局、区统计局、区投资推广和企业服务中心、区城市更新和土地整备局、区规划土地监察局、区建筑工务署、区重点区域中心、市规划和自然资源局龙华管理局、龙华税务局、各街道、各相关区属国有企业等单位。领导小组主要职责为:提出创新型产业用房筹集建设的意见;决议认定纳入、运营管理、租售配置、入驻清退等重大事项;协调、解决创新型产业用房相关政策落实过程中的重大问题;监督检查本区创新型产业用房工作落实情况。领导小组办公室设在区发展改革局,具体承担领导小组日常工作,包括:根据工作需要适时提请召开领导小组会议,起草并印发会议纪要;协调督促领导小组议定事项和重点工作落实;统筹创新型产业用房绩效考核工作;协调各成员单位开展相关工作;负责领导小组交办的其他工作。

  第四条 创新型产业用房牵头单位负责依据相关规定筹建、购买或统租创新型产业用房,拟定创新型产业用房管理工作方案等。牵头单位按以下情形确定:

  (一)区产业主管部门提出筹集建设申请的,牵头单位为申请部门;

  (二)区属国有企业根据国有资产监督管理相关规定筹集建设的,牵头单位为区属国有企业;

  (三)区政府或领导小组决议筹集建设及按规定配建移交的,由领导小组办公室根据创新型产业用房的产业定位、主导产业领域等情况,拟定牵头单位报请领导小组审定;(四)本办法实施前已明确牵头单位的,按原规定执行。

  第五条 创新型产业用房运营管理单位负责创新型产业用房运营管理服务、履约监督等工作。运营管理单位按以下情形确定:

  (一)区政府产权的,运营管理单位为区政府物业管理中心或其委托的区属国有企业、第三方机构;

  (二)区政府统租的,由领导小组办公室拟定运营管理单位,报请领导小组审定;

  (三)区属国有企业根据国有资产监督管理相关规定筹集建设的,运营管理单位为区属国有企业。

  第六条 创新型产业用房产业定位已明确的,按照相关规定执行;未明确的,由区投资推广和企业服务中心结合招商引资和服务辖区企业的工作职责拟定,征求区产业主管部门意见后提请领导小组审定。

  第七条 创新型产业用房管理工作方案由牵头单位在本办法的指导下,结合各处创新型产业用房产业定位、建筑面积以及区产业主管部门意见拟定,提请领导小组审定后执行。创新型产业用房管理工作方案应当包括入驻行业和要求、空间分配、职责分工、申请主体条件、租用面积标准、租金折扣、管理机制、其他需要领导小组审定的事项等主要内容。本办法生效前制定的创新型产业用房入驻管理办法和管理工作方案内容与本办法不一致的,有效期届满前按原规定执行;有效期届满后,原牵头单位应在本办法的指导下重新制定创新型产业用房管理工作方案。有效期届满前确有必要提前制定创新型产业用房管理工作方案的,由原牵头单位根据本办法规定制定后执行。

  第八条 各成员单位分工合作,各司其职,协同推进并落实区创新型产业用房的各项工作和领导小组相关议定事项。主要职责如下:   

  (一)区产业主管部门负责与配建创新型产业用房的项目主体方签订项目监管协议,牵头明确创新型产业用房配建要求;负责主管产业领域入驻单位的招引工作,拟定所负责创新型产业用房的租赁通告,对入驻单位申请创新型产业用房的申报材料进行合规性初审,提出拟分配方案;负责与入驻单位签订产业发展监管协议,监督产业发展监管协议履约情况,开展年度动态评估工作等。

  (二)区投资推广和企业服务中心负责统筹拟定创新型产业用房的产业定位;牵头并会同有关产业主管部门在市产业用地用房供需服务平台录入和动态更新创新型产业用房房源信息,统一发布租赁公告,线上审查创新型产业用房租赁申请;负责创新型产业用房的招商引资及推广、政策宣传等。

  (三)区司法局负责审核创新型产业用房租赁合同(样本)和产业发展监管协议(样本);对创新型产业用房筹建和管理等环节中有关重大事项涉及的法律问题出具法律意见。

  (四)区财政局负责创新型产业用房的相关经费保障工作。区财政局(政府物业管理中心)负责代表区政府对使用区财政资金建设、购买、回购或无偿接收的创新型产业用房行使所有权;负责政府产权的创新型产业用房的委托管理工作;负责督促入驻单位及时缴纳租金,及时追缴拖欠租金。

  (五)区住房建设局负责对依法依规取得住建部门施工许可证的创新型产业用房项目开展质量安全监管工作。

  (六)区国资局负责监督指导区属国有企业建设、购买、统租、运营管理创新型产业用房等工作。

  (七)区统计局负责核实创新型产业用房入驻单位提供的统计材料真伪。

  (八)区城市更新和土地整备局负责城市更新项目中配建创新型产业用房的前期工作;督促实施主体在资格确认时提交创新型产业用房建设和管理承诺书。

  (九)市规划和自然资源局龙华管理局负责核查招拍挂、产业用地提高容积率及其他土地规划调整按一定比例配建创新型产业用房项目的前期工作;督促土地竞买人(竞标人)在递交书面竞买、投标申请时提交创新型产业用房建设和管理承诺书;核实创新型产业用房申请入驻单位自有产业用地情况。

  (十)区税务局负责配合核实创新型产业用房入驻单位提供的相关材料真伪。

  (十一)区属国有企业负责其名下自有产权或受委托运营管理的创新型产业用房入驻单位租赁合同签订,并开展统一的日常运营管理;配合对入驻单位开展动态评估、履约评价和调整退出等工作。

  (十二)各街道及其他成员单位按照职责分工或领导小组要求开展相应工作。

  第九条 政府产权的创新型产业用房原则上只能用于出租,如确有出售必要,符合相关法律法规及政策的,需签订产业发展监管协议并报请区政府批准后实施。区属国有企业筹建、购买的创新型产业用房,坚持以租为主、租售并举的配置原则,出租比例原则上不低于50%。创新型产业用房出售价格参考同片区同档次产业用房市场评估价格并给予一定优惠,但最低不得低于创新型产业用房成本价。出售价格由产权单位或运营管理单位委托至少两家有资质的专业机构评估,经区政府审定。

  第十条 创新型产业用房租金参考价格参照市(区)房屋租赁主管部门发布的同片区同档次产业用房租金参考价格。如该片区未发布租金参考价格,应委托至少两家有资质的专业机构评估确定,区政府产权的,由区政府物业管理中心负责委托;区政府统租或区属国有企业筹建的,由牵头单位负责委托。租金参考价格取专业机构评估价格区间最低值的平均值且每年发布一次。

  第十一条 创新型产业用房产生的收益权属按产权归属确定。政府产权或统租的创新型产业用房实行“收支两条线”管理,租金收入及与创新型产业用房相关的物业占用费、违约金、滞纳金、经济补偿等资金收入按照政府非税收入管理有关规定及时上缴区财政。区属国有企业筹集建设的创新型产业用房需区财政支持的,由区属国有企业拟定方案按程序统一报区国资局审核后,由区国资局按规定提请区委区政府审定。区属国有企业可以探索以租金入股等方式支持创新型企业发展。

第二章 筹集建设

  第十二条 创新型产业用房可以通过以下方式筹集、建设:

  (一)行政机关、事业单位及区属国有企业投资建设、购买或统租;

  (二)企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得工业及其他产业用地使用权,建成后按一定比例移交给政府;

  (三)在城市更新、产业用地提高容积率及其他土地规划调整项目中按一定比例配建;

  (四)区政府同意的其他筹建方式。

  以下情形必须纳入创新型产业用房管理:

  (一)以本条第一款第一项方式筹建并通过划拨及协议出让方式取得建设用地使用权建设的;

  (二)以本条第一款第一项方式筹建并通过划拨及协议出让以外其他方式获得土地,在土地供应文件、租售租赁合同等文件中明确纳入创新型产业用房管理的;

  (三)以本条第一款第二、三、四项方式筹建的。

  以下情形经领导小组或区委区政府审定后可纳入创新型产业用房管理:

  (一)行政机关、事业单位及区属国有企业购买、统租的产业用房;

  (二)行政机关、事业单位及区属国有企业除本条第二款第一、二项方式之外投资建设的产业用房。

  第十三条 购买创新型产业用房具体由牵头单位按以下程序开展:

  (一)开展拟购买产业用房的选址、前期调查、询价、比选等工作,委托至少两家第三方专业机构开展购买价格评估,研究提出购买价格具体意见;

  (二)向区财政局提出购买资金初步申请,区财政局研究提出资金安排意见;

  (三)与产权人具体磋商购买事宜,形成创新型产业用房购买方案(含购买合同)后,报请区委区政府审定;

  (四)经区委区政府审定后,配合区政府物业管理中心等单位与产权人签订购买合同,办理过户、资产接收等手续。法律、法规、规章及规范性文件等有相关规定的,从其规定。

  第十四条 统租创新型产业用房具体由牵头单位按以下程序开展:

  (一)开展拟统租产业用房的选址、前期调查、询价、比选等工作,委托至少两家第三方专业机构开展统租价格评估,研究提出统租价格具体意见;

  (二)向区财政局提出统租资金初步申请,区财政局研究提出资金安排意见;

  (三)与出租方进行具体谈判,形成统租方案,报请区委区政府审定后实施。法律、法规、规章及规范性文件等有相关规定的,从其规定。

  第十五条 可纳入创新型产业用房管理的其他产业用房应同时具备以下条件:

  (一)取得国有土地使用证、房屋所有权证等合法产权证明材料,不存在权属或运营等纠纷;

  (二)具有符合入驻单位需求的软硬件配套设施,可使用空置产业用房建筑面积原则上不低于1万平方米;

  (三)原则上非整栋楼宇不纳入创新型产业用房管理。

  第十六条 其他产业用房纳入创新型产业用房管理应遵循如下认定程序:

  (一)产权单位或运营管理单位编制楼宇产业规划报告,产业规划报告应当对项目基本情况、产权归属、项目的必要性和可行性、产业发展定位和路径选择、产出效益、功能布局、可租赁面积和租金价格等进行全面分析论证;

  (二)产权单位或运营管理单位向领导小组办公室提交楼宇产业规划报告及其他相关材料,领导小组办公室汇总领导小组成员单位意见,提请领导小组审定。

  第十七条 建设、购买、统租创新型产业用房的资金来源为:

  (一)区政府及区相关部门来源为区财政;

  (二)区属国有企业来源原则上为企业自筹。积极探索创新型产业用房筹建资金的投融资模式,鼓励采用产业投资基金、绿色金融等方式盘活存量资产、扩大有效投资,解决创新型产业用房筹建资金来源。

  第十八条 区内新供应土地、城市更新及产业用地提高容积率配建的创新型产业用房,原则上应无偿移交给区政府,并在土地出让合同中明确无偿移交条款。无偿移交给政府的创新型产业用房面积免缴地价,不计入项目可售面积,不占用项目可分割转让比例。区产业主管部门应依据区工业及其他产业用地项目遴选有关规定在签订土地出让合同前与土地竞得者签订项目监管协议;区工业和信息化局应在签订土地出让合同前与城市更新项目实施主体签订项目监管协议;项目监管协议应明确项目设计要求、建设标准、产权限制、建设工期、无偿且无条件移交给政府的建筑面积、设计建设方案、产业用房布局、装修标准、交付方式、交付时间、违约责任等内容,具体交付楼层及户型应在项目土地出让合同签订之后、预售之前签订项目监管协议补充协议进行明确。土地竞买人(竞标人)递交书面竞买(投标)申请或城市更新项目拆除范围单一主体申请实施主体资格确认时,须一并提交建设和管理承诺书,确保按照项目监管协议相关要求组织开发建设。

  第十九条 在城市更新或产业用地提高容积率中配建的创新型产业用房配建比例,依据市、区城市更新、产业用地容积率调整及土地出让的有关规定执行;其他土地规划调整项目中配建的创新型产业用房配建比例,依据有关规定执行。

  各类项目配建的创新型产业用房,应与所在项目的其他产业空间整体规划、同步建设、同步交付,共同使用公共配套设施,享受同等服务。开发建设单位不得在配建的创新型产业用房与其他产业空间之间设置围墙等物理隔离设施,也不得有其他类似的隔离性措施等。对于在创新型产业用房和其他产业空间之间设置围墙或类似隔离措施,造成公共配套不能共同使用,经核实不符合规划条件的,建设单位不得组织竣工验收。

  第二十条 创新型产业用房应按规定办理不动产登记及会计账务处理,区政府产权用房登记所需税费由区财政依区政府物业管理中心申请在年度单位预算中支出,其他主体用房登记税费由产权单位承担。

第三章 入驻条件和标准

  第二十一条 创新型产业用房入驻单位应符合下列产业领域之一:

  (一)符合市产业发展导向且布局在龙华区的战略性新兴产业;

  (二)符合市产业发展导向且布局在龙华区的未来产业;

  (三)区政府决定布局发展的重点产业。具体产业领域按创新型产业用房管理工作方案规定执行。如入驻单位为企业,原则上应为“四上”企业或承诺入驻当年达到“四上”标准的企业。

  第二十二条 创新型产业用房入驻单位应同时满足以下条件:

  (一)在本区从事实际经营活动,具备独立法人资格(重点金融机构所设的分支机构除外);

  (二)未被依法依规列入严重失信主体名单;

  (三)创新型产业用房管理工作方案明确的其他条件。

  第二十三条 创新型产业用房入驻单位可租用建筑面积应结合其发展前景、产业链地位以及产业布局与用房需求等实际情况确定:

  (一)单个企业可租用建筑面积原则上不超过10000平方米;

  (二)研究机构、创新载体等,可租用建筑面积原则上不超过5000平方米;

  (三)其他科技服务机构、专业服务机构、社会组织评估等级3A级以上(成立不满三年的除外)的行业协会,可租用建筑面积原则上不超过2000平方米。

  第二十四条 创新型产业用房入驻单位首年租金价格原则上为同片区同档次产业用房租金参考价格的30%-70%。次年起每年合同租金在上一年合同租金价格基础上按一定幅度递增。具体情形如下:

  (一)在本区无自有产业用地和物业的入驻单位首年租金价格原则上为同片区同档次产业用房租金参考价格的30%-50%;

  (二)在本区已取得产业用地但尚未完成建设的入驻单位,经领导小组批准,首年租金价格原则上可为同片区同档次产业用房租金参考价格的30%-50%;

  (三)自有物业全部自用且无法满足经营发展需求的入驻单位,经领导小组批准,首年租金价格原则上可为同片区同档次产业用房租金参考价格的70%。入驻单位可享受的租金折扣标准按创新型产业用房管理工作方案规定执行,如入驻单位实际租用建筑面积低于创新型产业用房管理工作方案规定可租用建筑面积的,实际租金折扣可在相应档次租金折扣标准上进一步调低,最低不得低于30%。

  第二十五条 创新型产业用房租金折扣标准实行动态管理,应结合区产业主管部门动态评估结果,按租赁合同约定的租金变动情况,定期调整入驻单位租金。

第四章 入驻申请和管理

  第二十六条 创新型产业用房入驻程序如下:

  (一)公告。区产业主管部门拟定租赁通告报区投资推广和企业服务中心,由区投资推广和企业服务中心在市产业用地用房供需服务平台及其他官方平台公布;

  (二)申报。入驻申请单位按照通告要求在线提交申报材料;

  (三)审查。区投资推广和企业服务中心于受理后5个工作日内在线完成入驻申请单位资格初审。初审通过后,入驻申请单位于3个工作日内递交纸质材料至相应产业主管部门。产业主管部门于10个工作日内进行合规性初审,起草拟分配方案,提出租金折扣优惠建议,并书面征求各相关单位意见;

  (四)审定。区产业主管部门完成拟分配方案意见征求工作后,按程序分类分级审批。已经区委常委会议、区政府常务会议等研究议定的事项,按照要求执行;

  (五)公示。区投资推广和企业服务中心将审定后的入驻单位拟分配方案向社会公示,公示期不少于3个工作日。公示期间有异议的,由区产业主管部门负责核查并答复;

  (六)签约。公示无异议或异议妥善处理后,区产业主管部门与入驻单位签订产业发展监管协议。创新型产业用房运营管理单位与入驻单位签订租赁合同;

  (七)入驻。入驻单位凭租赁合同正式入驻创新型产业用房;

  (八)监管。区产业主管部门为创新型产业用房产业发展监管主体,原则上应在每年8月份之前完成动态评估工作;创新型产业用房运营管理单位负责按创新型产业用房物业管理合同的相关规定明确入驻单位缴纳的物业管理费、水电费、停车费等。

  第二十七条 创新型产业用房免租期应结合入驻单位租用情况,按照创新型产业用房管理工作方案规定执行。免租期内物业管理费、水电费、停车费等由入驻单位承担。

  第二十八条 入驻单位租用创新型产业用房应当在合同中约定合同履行期限不少于1年,不超过5年。运营管理单位应在距离合同到期6个月和3个月时,分别告知入驻单位。如入驻单位需继续租用,应协助入驻单位及时办理续约申请。区产业主管部门依据产业发展监管协议履约情况和年度动态评估结果审查入驻单位续租资格,为符合条件的入驻单位按程序进行分类分级审批,并办理续租手续。每家入驻单位续租次数原则上不超过2次。

  第二十九条 入驻单位因技术升级、规模扩张等原因需扩大租赁规模或变更租赁地址的,可向区产业主管部门提出扩租或换租申请,经审查符合条件的方可扩租或换租,扩租申请按合并建筑面积由产业主管部门按程序进行分类分级审批,其结果应通过市产业用地用房供需服务平台向社会公布。符合扩租或换租条件的入驻单位可在辖区创新型产业用房范围内统筹进行扩租或换租。符合扩租条件的入驻单位可以保留原租赁创新型产业用房,并入驻新增面积的创新型产业用房。

  第三十条 创新型产业用房原则上限定自用。购买创新型产业用房的单位确需转让的,可向区产业主管部门申请由原产权人回购其名下创新型产业用房,申请回购时应累计达到产业发展监管协议中约定的各项指标要求,回购价格不得高于原销售价格。

  第三十一条 入驻单位每年应在规定时间内向区产业主管部门提交评估所需的统计等材料,每月按时足额缴纳租金和物业管理费、水电费等费用并严格遵守本办法及相关管理制度规定,严格履行租赁合同及产业发展监管协议等相关约定。

  第三十二条 创新型产业用房管理应积极运用信息化手段,提高入驻审批效率,优化运营管理服务,加强履约监管和绩效评价。

第五章 监督检查

  第三十三条 创新型产业用房入驻单位不得有隐瞒真实情况、伪造有关证明等骗租骗购行为。入驻单位不得有擅自转租、分租、改变其原有使用功能等不按租赁合同约定使用创新型产业用房的行为。购买单位不得有擅自转售、抵押、改变其原有使用功能等不按出售合同约定使用创新型产业用房的行为。未经区政府研究批准,入驻单位不得开展孵化器、创客、共享办公等引入第三方的业务。本条相关权责应在租赁、出售合同及产业发展监管协议等文件中进行明确约定。

  第三十四条 创新型产业用房运营管理单位、产业主管部门应对入驻单位日常使用情况进行检查并在租期内每年开展动态评估,发现入驻单位存在违法违规行为、不符合入驻标准或产业发展监管要求的,经运营管理单位和产业主管部门共同评估确认,可按以下情形处理:

  (一)存在以下情形之一且未依规整改的,剩余租期可根据具体情形采取调整租金折扣标准、核减租赁面积、合同期满不再续约等处理措施:

  1.经核查连续2年不符合入驻标准的;

  2.超出装修免租期,已完成装修工作但未使用创新型产业用房正常开展业务的;

  3.在本区取得产业用地并建成且满足自用需求的;

  4.不遵守相关运营管理规定,存在严重违规情况或造成严重负面影响的。

  (二)承诺制入驻单位入驻期间连续2年未达到承诺标准的,可采取补缴优惠租金、调整租金折扣标准或核减租赁面积、合同期满不再续约等处理措施。

  第三十五条 购买单位违反创新型产业用房出售合同、产业发展监管协议等相关约定的,区产业主管部门有权责令其改正并承担违约责任。拒不整改或未按通知要求整改完毕的,区产业主管部门形成处理意见,报领导小组办公室提请领导小组会议审定。购买单位失信行为依法纳入市公共信用信息平台。

  第三十六条 区产业主管部门会同创新型产业用房运营管理单位对创新型产业用房入驻单位租赁合同和产业发展监管协议履约情况等开展年度评估和随机抽查,及时通过深圳市产业用地用房供需服务平台公布检查结果。

  第三十七条 领导小组办公室汇总区产业主管部门对入驻单位年度评估结果,并对产业空间总体的产业发展绩效进行考核。

 第六章 退出机制

  第三十八条 入驻单位租赁合同即将到期,如不再续租或续租申请未获批准的,区产业主管部门通知运营管理单位按租赁合同相关约定,及时办理退租手续。

  租赁合同未到期的入驻单位需提前退租的,可向区产业主管部门提出申请。经区产业主管部门审核批准后,由运营管理单位为入驻单位依据相关规定及合同约定办理退租手续。

  已办结退租手续的入驻单位须在3个月内搬离。除经产业主管部门、产权方或统租方协商一致外,应将产业用房恢复原状。

  第三十九条 入驻单位存在以下情形之一的,自始不享受租金优惠,租赁合同自动终止,应在规定时间内补缴全部优惠租金并由产业主管部门书面通知运营管理单位办理相关退出手续:

  (一)发生违反国家法律、行政法规,且受到行政处罚等重大违法行为的;

  (二)存在隐瞒真实情况、伪造有关证明等骗租行为的;

  (三)擅自转租、分租、改变其原有使用功能等不按租赁合同约定使用创新型产业用房的;

  (四)严重违反创新型产业用房管理规定,经通知后拒不整改或未按通知要求整改完毕的。入驻单位存在失信行为的,将相关信息依法纳入市公共信用信息平台。

第七章 附 则

  第四十条 入驻单位按照“就高不重复”原则享受本办法租金优惠政策或本区其他用房扶持政策。符合区产业发展战略和产业政策、对经济发展具有重要意义的单位,如确有必要突破本办法规定入驻条件、面积标准和租金优惠的,由区产业主管部门报请领导小组审定。

  第四十一条 申请单位及其控股50%以上且在本区注册经营的一级子公司(分支机构)为非“四上”企业的,由区产业主管部门核验其填报数据。本办法所称的“以上”“以下”“不超过”“满”包括本数,所称的“超过”不包括本数。

  第四十二条 本办法由区发展改革局负责解释。

  第四十三条 本办法自2023年9月15日起施行,有效期5年。

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