关于加强龙华区区属国有企业资源性资产租赁管理的指导意见

　　为加强区属国有企业资源性资产租赁管理，规范资源性资产租赁行为，确保区属国有企业资源性资产租赁公开、公平、公正，推动国有资产优化配置和国有资产保值增值，根据《中华人民共和国企业国有资产法》等法律法规，结合龙华区实际，提出以下指导意见。

　　一、指导思想和基本原则

　　（一）指导思想

　　进一步明确区国资委和区属国有企业在资源性资产租赁管理方面的职责权限，构建区属国有企业资源性资产租赁管理的责任体系、风险防控体系、公开租赁体系和监督体系，促进企业资产租赁工作公开透明、合法规范、高效务实，提升租赁资产经济效益。

　　（二）基本原则

　　1.坚持政府引导与市场运作相结合的原则。在区国资委的推动和引导下，建立面向市场的公开招租体系，充分发挥企业自主、市场配置的作用，实现国有资产保值增值。

　　2.坚持公开、公平、公正与效率相结合的原则。大力推动企业资源性资产公开招租，提高资源性资产的管理和使用效益，提高企业租赁管理的透明度。

　　3.坚持经济效益与社会效益相结合的原则。结合区属国企加快转变发展方式的契机，充分盘活企业存量资产，助力企业转变发展方式，提升发展质量；引导企业加强资源性资产的整合，促进协同规划与设计，发挥协同效益，以资源性资产租赁带动区域产业转型升级，切实履行企业社会责任。

　　二、适用范围及定义

　　本指导意见适用于区政府授权区国有资产监督管理委员会（以下简称“区国资委”）直接履行出资人职责的国有独资企业、国有独资公司和控股公司（以下简称“直管企业”）及其直接或间接出资的下属所有全资公司和控股公司（以下简称“辖属企业”，直管企业及其辖属企业以下统称“企业”）。

　　本指导意见所称资源性资产（以下简称“资产”）是指企业所有、受托管理或掌握实际控制权，按法律法规可用于租赁，并可通过租赁获得收益的资产，包括房屋建筑物、土地、广告位、设施设备等。

　　本指导意见所称资产租赁是指企业将其资源性资产部分或全部出租给自然人、法人或其他组织（以下简称“承租人”）使用，并向承租人收取租金的行为。用于本企业职工居住的住宅不适用本指导意见。

　　本指导意见所称进场公开招租是指企业资产租赁通过公共资源交易平台组织实施的行为。

　　三、构建责任体系

　　（一）区国资委是企业资产租赁的监督主体，主要履行以下职责：

　　1.制定全区性的国有企业资产租赁监督管理制度，并负责组织实施和监督检查；

　　2.指导督促企业建立健全资产租赁管理制度；

　　3.推动企业资产进场公开招租；

　　4.有关法律、法规、规章和主管部门规范性文件规定的其他职责；

　　5.监管企业租赁管理行为。

　　（二）企业是资产租赁的实施主体，主要履行以下职责:

　　1.建立健全企业内部资产租赁管理制度，规范租赁管理业务流程，明确具体管理部门负责资产租赁管理工作，明确资产租赁的决策审批权限和程序；

　　2.完善工作机构，依法依规组织开展交易活动。企业应成立交易活动领导小组，组长是直接责任人。企业法定代表人是第一责任人，但不参加领导小组，对领导小组决议可提出质疑或质询意见；

　　3.强化关键岗位约束，建立内部控制和风险防范机制。明确资产租赁关键岗位的职责和权限，实行决策、组织、技术和监督相分离，特别是文件编制与审批不应由同一岗位承担；项目监督人不参与所监督项目的审批或决策；

　　4.加强对出租资产跟踪管理和定期巡查，将管理责任分解落实到人；要加强资产租赁风险防范，企业应在招标文件中明确承租人不得有擅自改变用途、违规改造装修、损坏资产或违法经营等行为，对出现相关行为的，要及时采取措施，保证国有资产安全完整；

　　5.建立合同变更备查制度。加强合同变更的必要性论证，完善合同变更审批权限和程序，杜绝随意变更、“先干后批”的现象；

　　6.及时处理质疑投诉。加强对资产租赁的组织领导和监督管理，明确受理质疑投诉部门，解决工作中遇到的问题，及时处理各类质疑投诉；

　　7.规范档案管理。建立租赁项目档案，档案的保存期不少于十五年。档案资料包括租赁方案、租赁活动记录、租赁合同文本、质疑答复、投诉处理及其他有关资料；

　　8.直管企业负责辖属企业资产租赁全过程统筹监管；

　　9.直管企业及辖属企业按本指导意见规定需报区分管领导批准的资产租赁项目，由直管企业统一报送；

　　10.有关法律、法规、规章、主管部门规范性文件和企业内控制度规定的其他职责。

　　（三）公共资源交易平台是企业租赁的服务主体，主要履行以下职责：

　　1.制定交易制度和交易流程，建立健全操作规则；

　　2.为企业租赁提供信息发布平台、交易平台和服务平台；

　　3.配合监管部门对企业进场招租过程的监管；

　　4.做好企业资产上平台招租情况记录；

　　5.配合开展租赁管理系统的开发建设工作；

　　6.有关法律、法规、规章和主管部门规范性文件规定的其他职责。

　　四、实行公开交易

　　（一）企业的资产租赁以公开招租为主，企业不得无故将符合条件的资产以化整为零或者其他方式规避进场公开招租。

　　（二）公开招租应当以公开竞价方式为主。企业在以公开竞价为主要方式的基础上，结合单一来源谈判、续约租赁等方式，实行公开招租。现状为工业厂房的物业承租方应当是从事制造业的生产、研发、设计等环节的工业企业及相关生产性服务业企业。

　　（三）企业资产租赁应当制定租赁方案，内容应包括：资产的基本情况(资产现状、地点、面积、规划用途等)、招租方式及承租人资质条件要求、租金标准及用途、招租底价及底价拟订依据、租赁期限及期限确定依据、租金收缴办法等。

　　（四）企业选择公开招租的，在制定租赁方案时，不得设置有明确指向性或违反公平竞争原则的条件。

　　（五）企业资产单次租赁期限原则上不超过3年，需要承租人对承租资产有较大投入或因政府产业引导、扶持政策等需要延长租期的，可适当延长租期。企业资产单次租赁期限3年以上的应经企业内部集体决策研究审议，并报区国资委备案。企业资产单次租赁期限6年以上的应报区国资委审核，并报区分管领导审定。采取协议续约方式进行的资产租赁，约定的单次续约期限自续订之日起不得超过6年。

　　（六）企业资产的招租底价可根据市场询价及供求情况确定，以周边相同地段，类型、功能、用途相似的参照物的市场租赁价格及深圳市有关租金指导价作为参考依据，或者采取第三方机构估值方式确定招租底价。

　　（七）企业资产进场公开招租的，应按规定在公共资源交易平台发布招租公告；企业采取公开招租方式自行租赁的，应通过企业网站及市级以上媒体或公共资源交易平台发布招租公告。公告时间不少于10个工作日。

　　（八）经公开招租只有一个符合条件报名者的，应修改报名条件再次公告并将报名期限延期；经过第二次公告后，仍只有一个符合条件报名者的，经直管企业审批，按规定公示5个工作日无异议后，可采用单一来源方式招租，租金标准不得低于原招租底价，同时应将租赁方案报区国资委备案。如无合格报名者或无符合条件的意向承租人，经原决策机构批准后，可按不低于招租底价90%的价格或适当降低招租条件重新公开招租。

　　（九）资产租赁到期后，原则上应当重新公开招租。原承租人要求续租的，应当在租期届满前3个月提出书面申请，对拖欠租金或者经企业履约评价为不合格的承租人，不予续租。原承租人符合下列条件之一的，经直管企业审批后，可与其直接协议续约：

　　1.优质企业：符合市、区产业发展导向，经区产业行政主管部门认定的优质企业；

　　2.纳税大户：上一年度纳税金额1000万元以上的企业；

　　3.更新改造：位于城市更新单元范围内，自城市更新单元计划获得区城市更新主管部门正式批复至城市更新项目实施主体确认期间的资产租赁合同续约；

　　4.企业配套：在同一地域或同一企业租用多宗资产，多宗资产的合同到期时间不一致，但合同已到期的资产是企业持续经营的必要配套，可视需要对地域内合同已到期的资产续约，但续约期限不得超过其合同未到期资产中最长的剩余时限。

　　依照本条规定采取续约租赁方式的，应在公共资源交易平台网站发布续约信息。

　　（十）属于以下特殊情形的资产租赁，经本指导意见规定的决策审批后，可以不实行公开招租：

　　1.区属机关事业单位和驻区单位因办公等需求租用企业资产的；

　　2.区国资委直管企业之间、直管企业与辖属企业之间、不同直管企业的辖属企业之间的资产租赁；

　　3.符合我区招商引资、产业扶持等产业发展政策规定的优质承租人租赁资产的（不含本条第（九）款规定的续约情形）；

　　4.其他因特殊原因或需求无法通过公开招租完成资产租赁的。

　　（十一）企业资产有下列情形之一的不得出租：

　　1.资产权属存在纠纷的；

　　2.司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制资产权利的；

　　3.已被有关主管部门确定为危险房屋不能使用或确定存在重大消防、安全、治安隐患的；

　　4.已公布房屋拆迁公告限期拆迁的；

　　5.共有资产未取得其他共有人同意的；

　　6.法律、法规规定不得出租的其他情形。

　　（十二）企业物业出租，应选择符合区域功能定位和产业定位的承租人，鼓励优先选择世界500强企业、中国500强、上市企业、区级以上总部企业、重点招商引资企业等，以出租物业作为产业发展平台，大力发展对市、区产业链和产业群的提升具有先导作用的现代产业。

　　对于市、区产业结构调整优化和产业导向目录中限制发展及禁止发展的产业，企业物业出租按照市、区有关规定执行。

　　五、规范决策审批

　　（一）企业单宗资产或一次性招租的写字楼、厂房资产租赁建筑面积在1000平方米以上、土地租赁面积在1000平方米以上的：

　　1.在租赁合同到期前6个月，企业将相关资产信息报我区产业行政主管部门，征询有无相关优质承租人推荐及产业指导意见。目前为空置状态的物业，也应同时将相关信息报送区产业行政主管部门，征询有无相关优质承租人推荐及产业指导意见。

　　2.若产业行政主管部门有符合我区招商引资、产业扶持等产业发展政策的优质承租人推荐，则应在15日内以书面形式告知企业，由企业与意向承租人进行商业谈判，后续资产租赁方案须经企业内部集体决策通过，并报区国资委备案；若临时有符合条件的承租人推荐，产业行政主管部门应至少在租期到期前3个月，书面告知企业。

　　3.若产业行政主管部门没有适合的承租人推荐，则应在15日内以书面形式向企业提供产业指导意见，企业结合产业指导意见对租赁方案进行修改完善后，经企业内部集体决策通过，进场公开招租，同时应将租赁方案连同指导意见报区国资委备案。

　　（二）除第（一）款外，企业单宗资产或一次性招租的资产招租底价每月在4万元以上的；企业单宗资产或一次性招租的商业与宿舍资产租赁建筑面积在300平方米以上的：

　　1.租赁方案经企业内部集体决策通过；

　　2.企业将相关资料提交至公共资源交易平台进行公开招租。

　　（三）国有企业单宗资产或一次性招租的资产未达到上述进场公开招租标准的：

　　租赁方案经企业内部集体决策通过后，自行组织租赁，原则上应采取公开招租形式。

　　（四）属本指导意见第四条第（十）项中可以不实行公开招租第1、2种情形的，由企业自行组织租赁；属第3种情形的，区内承租人由区产业行政主管部门出具意见、区外承租人由区招商引资部门会同区产业行政主管部门出具意见，企业形成内部班子会议纪要并报国资委备案后，由企业自行组织租赁；属第4种情形的，企业须报区分管领导批准后方可组织实施。

　　六、加强合同管理

　　（一）企业资产租赁应依据《中华人民共和国合同法》订立合法、有效、统一格式的书面租赁合同，并按规定报有关行政主管部门备案。

　　（二）租赁合同一旦签订生效，原则上不允许变更。确因重大情况需要变更的，由原决策机构审议。变更内容涉及租赁价格、租赁期限等核心条款且有可能减损出租人权利或加重出租人义务的，应当重新公开招租。

　　（三）承租人有下列行为的，出租人应依法解除合同，收回出租的资产：1.将承租的资产擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；2.擅自拆改结构或改变用途的；3.拖欠租金超过合同约定的；4.利用承租资产进行违法活动的；5.故意损坏承租资产的；6.对存在的安全隐患，不予整改或整改不合格的；7.有关法律、法规、规章及主管部门规范性文件规定其他可以收回租赁资产的情形。

　　出租人由此造成的损失，应依法向承租人追索。

　　（四）有下列情形之一的，资产租赁当事人应及时提出变更或解除租赁合同：

　　1.因法律、法规调整或不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；

　　2.因城市建设规划或城市更新改造需要拆迁的；

　　3.相关事项已经合同约定或当事人协商一致但未能履行的。

　　（五）企业资产租赁合同中应当特别载明合同终止情形及免责条款，如市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制等情形，出租方有权终止合同且不承担违约责任。

　　七、强化监督检查

　　（一）区国资委加强对企业资产租赁管理工作的指导，依法行使监督职能。企业财务负责人和审计部门应对企业资产租赁工作进行监督，对企业租赁管理制度的执行情况进行定期检查。区国资委可通过审计、专项检查等方式，对企业贯彻落实资产公开招租情况进行监督，推动企业规范租赁管理行为，扩大公开招租范围。

　　（二）企业监事会、审计、安全生产等部门应当对本企业的资产租赁工作进行监督，对在租资产的日常管理情况进行定期检查，对租赁合同的履行情况进行随机抽查，查找问题，及时纠正，确保资产租赁管理工作规范有序。

　　（三）企业应当将资产租赁情况纳入企务公开范围，向本企业职工公开，接受职工监督。不适宜公开的，应报上级产权单位备案。

　　（四）企业相关责任人在资产租赁过程存在违反相关法律、法规、规章，滥用职权、玩忽职守，造成国有资产损失的，应当依法承担赔偿责任，由有关部门按照监管权限依法依规追究党纪政纪责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　（五）交易机构在企业进场公开招租过程中弄虚作假或者玩忽职守，损害交易双方合法权益或者造成国有资产损失的，依法追究交易机构负责人和直接责任人员的相应责任。

　　八、其他

　　（一）企业应当根据本指导意见，对已出租资产租赁合同进行全面清理，发现存在显失公平、租金明显过低以及没有约定承租期限等情形的，应当在3个月内清理完毕。

　　（二）对于部分独栋物业或者工业园区，租期间隔小于6个月的，可采取有效措施整合物业，进行统一招租，最大化物业的产业价值。

　　（三）加强与区产业行政主管部门的对接，梳理所有物业运营计划，配合区招商引资项目对现有园区进行改造提升，满足产业落地空间要求。

　　（四）本指导意见颁布施行后，企业资产重新招租或续租的，按本指导意见执行。

　　（五）创新型产业用房等受政府产业政策调控的资源性资产租赁按相关产业部门制定的政策执行。

　　（六）除特别说明外，本指导意见所指的时间，均为自然日；所称“以上”、“以下”均包含本数，“超过”、“低于”均不包含本数。

　　（七）本指导意见由区国资委负责解释。

　　（八）本指导意见自2019年1月18日起施行，有效期三年。